契約手付け金

契約金だけでも相当な額です。

今朝、振込みました。

窓口で振り込んだので、

自分の免許証と主人の証明書やらが要りました。

これからどんどんお金が出て行くんですね…

資金繰りの事ですが、それはおいおい書いていくことにします。

今は頭が真っ白です。

人間、数え切れない数字になると

無の境地になるのかも知れません。

本契約の日

 アパート建て直し計画の本契約をしました。

いよいよです。もうあとには引けません。

どうなるんでしょうか。

お歳暮の季節

師走ですね～

気ぜわしくなりました。

アパートの外溝も掃除しなけりゃなりませんが

とりあえず、季節のご挨拶に…

Ｍ不動産にお歳暮を届けました。

毎年の事です。

手数料をちゃんと払っているので

こんなことしている大家はいるのかな～？と

チラっと思ったりもしますが

こういうお付き合いも仕事のうちですね…

神託

 我が家には、家を建て直すなど、大掛かりな事を起こすときには

必ず神様にお伺いを立てる風習があり…

今日は早朝から、神山へ。

アパートの立替は11月にふと思いついただけで、

とんとん拍子に計画が進んでしまったけれど

このまま取り掛かっていいものかどうか

来年の年回りはどうかな～と、神職にみてもらうことに。

果たして…

来年の年回りはなかなかいいものでした。

着工の時期もいくつも候補が挙がり、申し分がありませんでした。

ま～、気分の問題で、

神様のお墨付きがあれば、安心というものです。

これで、一安心（？）

契約の日も、今月の16日と出ました。やれやれ…

予算オーバー

 アパートの建て直し計画は

最初の見積もりで完全に予算オーバーしてしまった。

解体費用と産廃、整地、地上げ、舗装費に加えて

立ち退きにかかる費用を計算に入れていなかったのだ。

契約書では６ヶ月前に通知すればよいということになっていた。

単純に引越し先の斡旋をして…と思っていたが

敷金はクレームなしで全額返却、

引越し費用も斡旋手数料もこちらもちなんだそうだ！

うっそー？！

思わず契約書を読み直したよ。

なるほど～、そういうことらしい。

立替にともなう退去は貸主の都合だから、借主のほうが強いのだ。

とほほ～。

これで、「出て行かない！」などと

ごねる人が出てきたらどうなるんだろう？

建築時期がどんどんずれて計画倒れってことに…？

そんなこともあって、暗礁にのりあげそうなこの計画、

救いの手はＰ社のＫ氏が名乗りを上げた！

ま～、いろいろ裏技はあるようで、

百戦錬磨のＫ氏の話を聞くうちに心の暗雲もどこへやら。

そんなにうまくいくのかどうかわからないけれど

退去の問題に際しては

Ｋ氏とＭ不動産に力を尽くしてもらえることになったので

とにかくＰ社と契約することになったのだった。

年末調整のしかた講習会に行った

平成ハイツは現在大学生の息子を雇い入れている。

今年度から自分で青色申告をすることになった。

そこで、

今日、先だってお知らせが来ていた

税務署主催の「年末調整のしかた」の講習会に行ってみた。

平成19年度分の所得税から

定率減税が廃止されるとともに、

税源移譲が実施されています…

などと言われても、

頭の中で意味変換ができない。

つい最近まで、源泉徴収表をもらう立場だったのに

それを作成する側にまわるなんて！

自慢ではないが、

私は経理事務経験が無い。

まったく無い。

２時間半に及んだ説明の中、

意識を保つのが精一杯だった。

課題は大きいぞ！

突然の契約者

 今日の午後、Ｍ不動産の担当者が来た。

例の、様子を見ていた部屋の入居者が決まったという。

「よく決まりましたね…掃除も何にもしていないのに！」

「さっそくクリーニングを入れます。

そこで…ちょっと相談なんですが、

換気扇がほしいと言われているのですが？」

「換気扇は任意なんです。以前は据付だったんですが、

誰も掃除しないので」

「つけてもらえます？」

「…いいですよ」

28日に入居希望だとか。

え～？あさってじゃん！

クリーニングは明日入れるそうです。バタバタです。

Ｍ不動産が帰った後、

ダッシュで換気扇用の枠を測りに行きました！

ホームセンターで買おうと思ったんですね。

部屋について鍵を開けたら…

中に男が３人！

若い兄ちゃんが、奥の部屋に座っている～！

それに家具まで～！

ええええ～

「○○さん、ですか？大家の△△ですっ！

もう、引っ越してこられたんですかっ？！」

「友達に荷物運んでもらってぇ…」

「まだ、掃除してなかったんですけどっ！」

「ああ、不動産屋さんから聞いてます。

明日クリーニングしてくれるって…」

そーか。そーいうことならいいのだよ、私は。

でも、びっくりするやんか！

こっちは空き室やと思って入って３人も居たらさ～（笑）

換気扇の枠を測って、明日取り付けておく旨を伝えて

そそくさと帰りました。

入居予定日前に引っ越して来るなんて初めてのことでした！

さすが

掃除していない部屋を見て入居を決めるだけの事はある人？

資金繰りはつくのか？

アパート建て直しの話はどんどん進む…

Ｐ社のＫ氏はやり手だけれど人間的に申し分のない人だ。

と、思う。

なにしろ、頭のキレが違う。

ハキハキしているが、尖がっていなくて実に柔らかな物腰だ。

我が家の人間たちはこういう人物に弱いのかもしれない。

いつしかＳ社との合い見積もりの件も立ち消えしてしまっていた。

話はＰ社１本で進んで行く。これでいいのか？！

アパート建て直し計画スタート！

あれよあれよと…

昭和荘を壊して新しいアパートを建てることになった。

早速、先日接待（笑）をしてくれたＰ社のＫさんが、

見積もりを持って来た。

仕事が速いわ！

こういうときのプランって、大体最上級のものを用意してくるんだな。

そりゃあ、高い物件で契約したいよね…

まず、敷地の兼ね合いで何部屋とるか　から話は始まって

設備はどうするか、駐車場は、南入りなのか北入りなのか

話はどんどん前向きに突き進んで行く…

本当はＳ社も見たいんだけど？

これでいいのか？

続きはまた来週になった。

休みがどんどん消えていく…

アパート見学会

なんとなくですが…

古いほうを建て直そうかということになった。

それで、最近のアパートの現状を知るべく

見学会に行ってみることに…

本当は近くのアパート物件を不動産屋に２、３見せてもらうハズが

なぜか車で２時間以上もかかる工場まで行くことに？

ちょうど、年に数回の住宅フェアがあるそうな。

早朝に迎えのバンが来て主人と母と私の３人、

先方の営業マンに連れられ、住宅組み立て工場見学へ！

近代的な設備の工場で

今や住宅はプラモデルの部品のように作られている。

作業はすべて流れ作業で

作っているのはロボットたちだ。

ラインのひとつひとつで壁や屋根がどんどん作られて行く。

一戸建て住宅の見学に来ている人が殆どだった。

私たちはそういった列とは別の方に行って

アパート棟の見学へ…

耐震構造や備品などを見て回った。

その後は、すき焼き、ミニ観光などをして…

これって、接待？

まだ、この業者にするって決めてないのにな～

気が重いなあ…　（＾ー＾；）

と３人は心に思いつつも流れに逆らえないのであった。

青色申告をするためには

 今日、税務署から郵便がどさっと届いた。

去年から青色申告をしているのだけど、

主人にまかせっきりでした…

そろそろ、自分でやったら？と言われたものの…

こういう書類を見ると

いきなり眠くなる私…

説明会があるとか。

案内状が入っていたので、行ってみることにした。

現地で寝ないようにしなければ…

e-taxのチラシも入っていた。

ちょっとくらい割引があればいいのに。ケチ！

でも、手間が省けて便利そうだな～。

ドアのあそび

 朝はやく新しい物件の新婚さんから電話が…

「玄関ドアに隙間があるんです！きちんと閉まらないんですけど」

「え～！それは大変です！すぐに見に行ってもらえるよう手配します」

新しい物件のほうはメンテナンス会社が入っているので

早速アポをとりました。

ドアが閉まらないって？

何かぶつけたのかな～？？

午後になってメンテナンス会社から報告があった。

「ドアのクリアランスでした」

「クリアランスって？」

「ドアが軽く開け閉めできるように、わざとつくってある隙間なんです」

「あ～、ドアのあそびってことですね？」

あんまりきっちり閉まると片手で開け閉めできないそうです。

パッキンで隙間を埋めるようにはなっていますが、

それも肉厚のものにして光がもれないようにすることも可能だけど

今度は鍵がきつくなるそうで…

「その旨、先方に了解いただきましたので、ドアの修理はしなくてもいいかと思います」

「はあああ…お世話さまでした」

やれやれです。ドアの隙間も気になる人は気になるんですね～。

こんなの初めてだ～（笑）

日々思うこと…

 ナメクジの一件は、24日に

外に撒く薬と部屋に撒く殺虫剤を２つ購入して持っていった。

というのも、ナメクジは夜行性なので、

昼間確認するのは無理だったのだ。

空き室のメンテナンスの見積もりに来た業者に

ついでに床下を覗いてもらったけれど

何かの死骸があるわけでなし、ゴミが散乱しているということもなく

やはりナメクジの姿はひとつも見えず、まったく原因がつかめなかった。

また出てきたら撒いてみて様子をみてもらうことにして、

その日は帰宅したのだった。

この一年、ブログには書いていないけど

どこかしら壊れたり、詰まったりすることが多くなってきた。

築30年以上も経つと家賃収入より修理費用のほうがかさむのが現実。

ただ、部屋は満室状態なので文句はないのだけど…

地震が起きたらヤバイかもしれない。

このところ耐震構造がどーとか気になるし、

入居者の高年齢化も頭の痛い問題だ。

火の不始末が元でボヤでも出されたら？死人が出たら？

考え出したら夜もねられない…というほどでもないけれど（笑）

そろそろ、建て直し？

部屋を替わりたい

 ナメクジの一件で入居者さんと話していると

上の階に住む一人暮らしのおじいさんが現れた。

「心臓が悪いから、階段の上り下りがきついねん」

「ハイ？」

「この部屋、空いているんだったら移りたいねんけど」

と、ただいまわざと空き室にしている部屋を指差しておっしゃいます。

「この前も案内してたけど、蜘蛛がいっぱいわいて、

お客さん、きゃ～言うて帰ってたで」

そりゃ～、入り手が見つかりそうに無いから

自分の無理を聞け！っちゅ～ことでしょうか。

内心ちょびっとむかつきながら、にっこり笑って

「いいですよ」

と言った。そして続けて

「再契約ということになりますので、Ｍ不動産に連絡していただけますか？」

「………」

わずかな敷金、手数料も惜しいのだ。

苦笑いの後、ご老体は静かにお帰りになった。

いくら親しくなっても賃貸借の契約を結んでいる以上、

なあなあでは済まないし、してはいけない事もあるよね。

お留守

 アポをとっておいて留守ということはよくあることです。

怒っていては

管理人は務まりません…

ナメクジが出た！

 昭和荘は古いだけあっていろんなことが起こります…

月曜の夜に電話が…

「ナメクジが部屋におるねんけど」

「えっ…どこにですか？！」

「台所と居間の間に。どこから来るのかわからへん」

アパートの敷地の隣は田んぼです。

北側には用水路があるし…

湿気る条件はそろっています。

でも、秋になって？今頃？

そういえば、隣の退去者も（今は空き室中）出るって言ってたっけ。

「今は夜ですし、明日、様子を見させてもらっても？」

アポを取って翌日に見に行くことにした。

ひょえ～

ナメクジ！

塩をいっぱい持って行かねば！

どうしよう…

追徴課税

 今日、会計士の事務所に行った。

税務調査が入った例の件の追徴課税の請求が来たのだ！

額面は…

はああ～とため息が出ちゃう。

大きな声では言えない。

まだ、故意ではなかったと認めてもらえたので

重加算税は無かった分、ヨシとしなければいかんのだろーが…

税務署って！

もっと他の悪い奴らから取ればいいだろーに

クソー！！

ごみはゴミ箱に！

 今朝、銀行に行く途中でアパートを通りがかったら

ごみが散乱していた…

生ごみの散乱って悲惨～

汚らしい～ったらありゃあしない！

さてはカラス軍団の仕業だな。

このところ静かだな～と思っていたんですよ。

一周してもとに戻ってきたんだろうか。

仕方がない。

家にいったん帰ってほうきとチリトリで集めて…

持ち帰りましたよ！

次の収集日まで４日もあるから

その場に置いてはおけない。

大体、時間通りに出せば

カラスの餌食にならずに済むのにね。

遅れて出す人って、空気読めないのかな。

自分のごみしかなかったら、

ゴミ収集車は行っちゃってんだよ！

それを堂々と…

まあ、ゴミ捨てマナーの悪さは

アパート入居者だけじゃないんだけどね。

勝手にガーデニング

 昭和荘は築古でみすぼらしいため

せめて建物の周りをキレイにしようと

植栽をこまめに刈り込み、

根元には花を植えたりしていました…

でも、しばらくするとすぐに雑草まみれに！

結構、面倒くさいんですよ。

ガーデニングって！

水やり、草むしり。そのうち虫もわくので殺虫したり

茂りすぎて草姿が乱れれば切りにいかなきゃならないし

枯れた葉っぱなど、どうしてもゴミが出るので

処分にも手間がかかります。

季節が過ぎて花が終われば植え替えもしなければなりません。

ですから、そのうち手を抜きはじめ

常緑のアイビーだけになってしまいました（笑）

ところが、ある日…

外出ついでに立ち寄ってみると

花が咲き乱れています！

見たことも無い、立派な花々です！

雑草はキレイにむしってあって、

猫の額ほどの土のスペースはきちんと整地されています。

誰が植えたんでしょう？？

数日たって、判明しました。

草引きしているおじいちゃんがいます。

人材派遣ボランティア？

そんなわけはありません。頼んでません。

入居者の、Ａさんでした。

話を聞くと、

花が好きで、暇がたっぷりあるし。

できれば、許して欲しい

ということでした。

許す、許す、苦しゅうない！　とは言いませんでしたが

私がやるより、はるかにキレイに世話がされています。

本当は植え込みは賃貸外だけど、

楽しみにされていることだし、第一、美しいのです。

そこで、ゴミは自分で責任持ってもらうよう念を押して

黙認することになりました。

以来、花壇はどんどん増殖を続け、

隣の棟の、汚かった空き地まで広がっています。

これって、ラッキーでしょうか（笑）

毛虫が出ました！

 あ～あ、ついに毛虫が出た。

この、黄緑色のヤツ！

イラガっていうのだ。刺されたら、かなりヤバイ。

時々、植栽の根元にオルトランを撒いてはいたのだが…

効き目がいまいちでした。

大発生を免れたからヨシとするか。

夕方、殺虫剤を噴霧しました。

安全性を考えて薄めにしたけど

効果がなければ、意味ありませんよね。

また明日、点検しにいこう。

草引き

 今日は久しぶりに

アパートの敷地内の草引きに行きました。

久しぶりだから大変です。

いっぱい生えていました！

除草剤を撒いたところはさすがにキレイなままでしたが

それでも、ところどころ生えてきています。

雑草、恐るべし！

今年の猛暑で枯れてしまった植栽が２～３本見つかりました。

ショック！

見栄えの点では、植え替えるべきでしょうね…

あ～、また出費です。

フェイク植木でも植えたろか。。。

空きがあってもいいじゃないか

 空き室があると

心が落ち着きませんよね。

それも、何ヶ月も空いたままだと…

新しい物件ならクリーニングをきっちりしたり

備品を付け替えたりするだけで

即決！になることが多いです。

でも古い物件になると

少々手直ししても、お客さんをつかめないことが…

築年数がかなり経った物件になると

畳を入れ替えたり、

壁紙を変えたり、水周りを入れ替えたりと、

リフォームにつぎ込むと

かなりの金額になってしまいます。

それで、すぐに入居者が決まればいいのですが…

ちょっと待ってください。

リフォーム費用が家賃収入の何か月分になっていますか？

築年数の経った物件の家賃って

そんなに高くはないはずですよね？

リフォームして入居してもらったけど

一年間は無収入と同じ　

というようなことになっていませんか？

こんなことのくり返しではやがて赤字経営になってしまいます。

今一度、入居者のニーズを探ってみましょう。

いきなりリフォームするのはやめて

しばらく様子を見るのです。

信頼できる不動産屋さんと相談してみましょう。

中には、

「設備はどうでもいい、寝泊りするだけだから」　

というようなお客さんもいるはずです。

クリーニングだけで済む場合もありえます。

無駄な出費を控えて健全経営を維持しましょう。

新婚さんいらっしゃ～い（笑）

 今日、とても急いだ声で電話があった。

「この前入った○○ですけどっ！

家賃を振り込むのわすれてましてっ」

「はあ？」

○○という名前に聞き覚えがなかった。

「あ、まだ結婚してないので…△△の婚約者です」

「はいはい」

「お家賃、前払いですよね、今月と来月の分、一緒に振り込んでも？」

「いいですよ～」

「あの、名前が○○でもいいですかね？」

「大丈夫です。承知しました」

ってなことが起こるのも新婚さんならではでしょうね～（笑）

ああ、初々しくていいなあ！

様子を見よう

 朝の10時にＭ不動産の担当者と会う。

先日退去された部屋の次の募集についての打ち合わせだ。

今まではすぐにクリーニングして

不足した備品を付け加えていたのだけど…

このところ修理費がかさんでいるし

もともとそんなに高くない家賃なので

先行投資するのはやめてみよう　という話になった。

つまり、「現状のままで入る」という客を探すのだ。

これは賭けかも知れない。

汚いままで見て入る客がいるのか？

いや、それがいいという奇特な人間が？

変な客さったら嫌だな～と一抹の不安がよぎるが

このところ出費続きなので

こういうアイデアもありかと思って承諾したよ。

どうなることやら…

さて、お立ち合い…

昭和荘の方から退去の電話があって、数日後のこと。

Ｍ不動産の担当者さんから退去後の立会いの日にちの指定があった。

今日、退去の立会いです。

最近は入居している方のほうが強いから

管理人は本当に、立っているだけ（笑）

Ｍ不動産に入ってもらっているから

ほとんど喋る機会もないくらいだ。

もっとも、ふるい物件は建物自体が傷んでいるので

よっぽどのことが無い限り、

無罪放免となるのだ。

最近は敷金も返金しない契約にしているし…

もっとも、もらっている敷金はたったの○万円だから

ふすまやクロスに穴を空けられたら

いきなり足が出ちゃうんですけれど。

単身赴任のお父さん、

あまり部屋には帰っていなかったみたいで

物置同然の使い方だった。

換気扇も付けてなかったところを見ると

ここで煮炊きものはしなかったんですね。

ずっと外食？洗濯物はコインランドリー？

色々聞きたくなる私だった。

アパート管理会社について２

 アパート管理会社に管理をまかせるいちばんのメリットは

入居者からのクレームを処理してくれることでしょう。

そもそも管理会社にまかせていると、入居者との接点はありません。

入居者のクレームは管理会社へ直接もちこまれることに。

どういったトラブルであったかは電話やＦＡＸなどで報告を受けますが

カギの紛失や水漏れなど様々なトラブルに応じての業者の手配などはすべて管理会社がやってくれます。

もちろん、事前に見積もりが上がってくるはずなので、

ゴーサインを出すのはオーナー側ですけれど。

家賃の滞納者へ催促の電話をかけるのも、実は難儀な仕事のひとつです。

最近の管理会社のなかには、滞納者が出た場合でも、

毎月の入金額が変わらないシステムを導入しているところがあります。

いわゆる家賃補償というやつです。

万がいち、滞納者が出ても

家賃収入は満室状態の額でちゃんと支払ってもらえるのです。

同時に、滞納者に対して管理会社が家賃入金の催促してくれ、

必要に応じて保証人に連絡をとったりします。

退去後の修繕やリフォームも、ノータッチでオーケーです。

管理会社は、リフォーム会社と連絡をとって、

修繕にかかる費用の見積もりを作り、送ってくるので、

こちらの仕事はそれらが妥当かどうかチェックするくらいです。

これ以外にも、備品の故障や修理、交換などが発生しても、

実際に、業者の手配などをするのは管理会社です。

退去者が出たあとは新しい入居者の募集をしなければなりません。

これも、管理会社は広告を作っておこないます。

このときの家賃設定どうしても管理会社にまかせきりになります。

相場というものがあるからです。

新規入居者に対する審査も、管理会社が行う場合が多いでしょう。

希望すれば入居者のデータなどを知ることができますが

まかせっきりに慣れてしまうと、

今どの部屋に誰が住んでいるのかさえ知らない

というオーナーがいることも事実です。

また管理会社によっては報告さえ出さない、

毎月の振込みだけというようなところもあるようなので注意が必要です。

アパートの管理は

管理会社にすべてをまかせるととても楽ですが

誰の「物件」か　わからなくなってくるのが難点といえるでしょう。

落とし穴に落ちないようにしなければなりません。

管理会社の「管理」が自分でできるのならいいのですが。

アパート管理会社について

うちは、自主管理でやっているわけですが

管理会社にまかせたらどんなことをやってくれるのか

ちょっと調べてみました。

管理会社がしてくれる仕事はざっと以下のとおりです。

①家賃管理 

　家賃の滞納者への対応、契約更新時の賃料の交渉

　敷金の返還についての説明と交渉等 

　敷金精算など

②入居者の募集と管理

　入居者の募集活動、申込み時の入居者の審査、保証人の確認

　契約手続き

③クレーム処理 

　トラブルが発生したときの入居者への対応

④管理・補修・点検 

　建物を定期的にチェックして修繕する、修繕の計画や対策

　見積もりをとって業者を手配するなど

⑤その他

　共用部分の清掃、電球など交換を要する備品の取り替え

　受水槽、浄化槽、外溝などの清掃、植栽の剪定 

　空き室の点検と管理…　　　などなど

なかなかメニューが豊富ですね。

現在、人件費がもっとも高いといえますから

これを人にやってもらうとなると…

管理会社に支払う金額は、会社によってまちまちなので

はっきりは言えませんが、

家賃設定の５～７％くらいではないかと思います。

もちろん、契約によっては一棟丸ごとで、いくらというのもありますし、

契約期間で切ってくる場合もあるので、それぞれに注意が必要です。

一般的に、管理会社との契約以降は

銀行の通帳を通じて動きを追うことになるようです。

アパート入居者は管理会社にすべてをまかせ、家賃も支払うので、

アパートのオーナーとの直接的な付き合いは生じません。

月々の家賃は管理会社に振り込まれ、その中から管理会社は管理料を差し引いて、契約した口座に入金してきます。

振込み手数料や敷金の返還、修繕費もその口座から引かれます。

締め日には毎月、収支報告書が届けられるので、それをチェックし、確定申告のために残しておけばいいだけです。

管理会社にまかせると、とても楽でいいですね…

水周りのトラブル

 先月末に挨拶に来られた新しい入居者さんから電話。

「洗面所の蛇口から水漏れがするんですけど…」

ええっ？

入る早々水漏れなんて！

退去時にわかっていたので、

水道のパッキンは全部取り替えてくれるようにと

業者に念を押しておいたのになあ…

連絡をとってみると、業者も２つ返事で

「修理に伺います」

だって…。な～んか、あやしい…。

さては、忘れていたな？！

これだから、気が抜けないのだ！

今度から修理の終わった部屋のチェックを入念にしなければ！！

マルサの男

いらっしゃいましたよ…

税務調査員が２人！

マルサの女を期待しましたが、男でした。

彼らはいつも２人で行動するそうだ。

一人が上役、一人が新人っぽい。

一人は事務所で話を聞き、若手の方は

手元に無い書類を取りに行く際に

後を着いてくるという…

通帳や印鑑の収納場所に、別の通帳や印鑑がないか

さぐるためだ。

帳簿やファイルのたぐいも、裏帳簿とかがないか確認するらしい。

本当かと思ったら、そうでもなかった。

映画の観過ぎ？

でも、淡々と話を聞きながら

微に入り細に入り、ことこまかにネチネチと

事情聴取のような（といっても取り調べは受けたこと無いけど）

会話が延々と続く…

どんなに調べたって脱税しているわけじゃないから

こちらも答えようがないんだけどね。

それでも、向こうさんは

何かしらお土産を持って帰らないとイケナイらしい。

手ぶらではだめなのだ。

もっとも、それらしい目星は付けてきている。

それに至るまでのプロセスが大事なのだ。

つまり、私たちが腹黒く税金を誤魔化しているのか

うっかりミスで申告漏れがあったのか　を読み取っているのだ。

大体、午前中で終わるときいていたのに

お昼休み（！）をはさんで

終わったのは午後の３時を回っていた！

粘った甲斐あって、

名義が違う口座間の預金の移動にかかる税金と

建物共済保険の満期返礼金に対する税金が漏れていた

ことを突き止めて、

税務署員は

「追って沙汰する」

とは言わないものの、満足げに帰って行ったのであった。

残念無念…

追徴金、いくら取られるんだろう？

会計士さんとの打ち合わせ

 忘れたころにやってくるのが税務調査…

収めた相続税の申告漏れが無いか調べるために

税務署が来ることになった！

脱税容疑？！　そんなアホな！

ちゃんと会計士さんを入れているので

そんなことは無い（笑）

何か申告漏れがあったんだろーか。

今日、会計士さんを自宅に招いて

申告した書類から何から何まで総チェックした。

母の預金が怪しいのかも…

でも、誰にもわからずじまいであった。

挨拶を受ける

 先月空いた部屋が決まりました。

新しく入居される方が挨拶に来られました。

別段、必要ないかも知れないのですが、

管理を引き受けている以上、

入居者の方にも自宅の場所を知っておいてもらうと

何か不都合があったときに便利かと。

大体は鍵の紛失ですが…

この時は鍵を持って行きますが

本人確認のためにも一度会っておく必要があるのです。

休日の時間を取られてしまいますが

お互い仕方のないことですね…

お中元作戦

10時に会議が終わる頃をみはからって、

いつもお世話になっている不動産屋さんにお中元を持っていきました。

中身は商品券です。

小額をバラで枚数たくさん、がポイントです。

事務所には大勢働いていらっしゃるので、みんなで分けられるようにとの配慮です。

どうせなら全員にアピールしとかないとね。

斡旋料はきっちり払っているんだから

お中元＆お歳暮は持っていかないと言う人のほうが多いと思う。

けれど、まあ

時節の挨拶を欠かさないのは先代からの教えです。

不動産屋さんともいいコミュニケーションを続けておくべきです。

今後のことを考えて…

おかげさまで？

空いてもすぐに埋まっていますし…

家賃の入金についてのリクエスト

 世の中にはいろんな人がいて…

今度新しく入ってくださった入居者さんは

年金暮らし。

うちの古いほうの物件には他にも数名いらっしゃいます。

家賃が低く設定されているので、

学生さんか、次のステップまで切り詰めたい若い夫婦か

お年寄りの1人暮らしに人気があるようです。

それはいいんですけど…

入居されるなり電話がありまして

「年金の入金は２ヶ月に一回だから、

家賃の入金もそれに合わせて２ヶ月に一回にして欲しい」

「２ヶ月に一回ですか」

「不動産屋さんに聞いたら家主さんは優しい人だから大丈夫だって言ってはったよって、頼みます！」

「………！！」

こんなんアリですか？

と不動産屋さんに問い合わせたら

「年金暮らしの人はそういう人が多いそうです」だって

本当かしら。

しかし！契約書には、毎月、月末に前払いって書いてあるし

それ読んで契約しているんだから

契約どおりに払って欲しいよ。

こっちとしてはとてもゆずれない気分だった。

でも、結局、そのおばあちゃんの希望通りになってしまった。

もちろん、１人だけ特別扱いになってしまうし、これをいいことに

入金のタイミングをどんどんずらされても困るので

家賃の振込み期日の別パターンを書いた契約書の補則を作成しました。

不動産屋さんを通じて署名、捺印してもらったから

これで滞納時には対応できると思う。

初めから疑うのは良くないかもしれないけれど、

何かあってからではこじれるもとだし、

これで良しとしよう・・・

仲介業者を増やすべきか？

 アパートに空室があるという状況は

落ち着きませんね…

はやく借り手がつけばいいんですけど。

近隣のアパート物件を見回っていると

仲介業者の看板が２～３枚フェンスに取り付けてあるのを見かけます。

ここのアパートは３社に仲介をお願いされているわけですね。

一刻も早く、入居者を決めたい、

たくさんの業者に頼めばそれだけお客さんをゲットする確立が高くなる

と考えてのことだと思います。

数打てば当たる、ということでしょうか…

すばやく入居者を決定するためには

仲介をしてくれる不動産屋さんは１つだけではだめで

数社に声をかけておくことがいいといわれています。

不動産屋さんの集客力にも差があるし、

競争させるという観点からもいいアイデアだと思います。

いづれかの不動産屋さんが次の入居者を決定してくれるハズです。

いいですね。でも、これって本当でしょうか？

誰かがやってくれる

ということは誰もやってくれない可能性もあるわけです…

一社だけなら、責任は明白ですが

数社入っていると、必ず責任逃れが出てきます。

古い物件になるとその傾向は顕著です。

現に身近な知人の話では、物件は３社に依頼しているそうですが

空き室が出たときの連絡だけでも３社に電話して

交渉しなければならないので面倒だ、と言っています。

そして、時々、空き室期間が長くなったりするそうです。

問い合わせると各社とも「頑張ります」とは言ってくれるそうですが…

もちろん、インターネットをバンバン使う不動産屋さんも

出てきてるので、一概にどうとは言えません。

でも、これも実態のひとつとして読んでいただければと思います。

私は１人で数社とわたりあう能力が無いので一社に絞っています。

「あなただけが頼りだから…」などと

プレッシャーをかけることで次の入居者をゲットしています（笑）

退去の立会い３

 今年はこのところ

出たり入ったりが多くて忙しいです…

退去の立会いに行ってきました。

入居期間は５年。

それなりの傷みようでした。

各部屋に配線したあとのフックが点々と残されています。

壁には削ったようなあとが。

廊下の角にもぶつけて削れた跡が…

結構そこつな人だったのかな。

備品に目立った外傷（？）はなかったものの

台所レンジ横の壁が焼け焦げていたのにはビックリ。

ステンレスの板を貼ってますけど

20～25ｃｍくらいの丸い円状に真っ黒こげ。

同行してくれている不動産屋さんが小声で耳打ち

「よく、あるんです。こういうの…」

「は、はぁぁ…」

火事にならなきゃいいってもんじゃあなかろうて。

それにしても部屋は汚い。

床はじゃりじゃり、ごみだらけでネトネト。

特約でクリーニング代を取っているからかもしれないけど

新しい物件の退去者は、

「絶対に掃除なんかしない」と固く決心しているらしい。

でも、他人が見にくるんだから

ふつう、掃き掃除くらいするでしょう？

…しないか。

まー、こんなもんですね。。最近は。

かわいい不法占拠者

 外灯や通路、階段の電球って夜しか確認できないし

たびたび覗きにいくこともないので、

入居者さんから連絡があったら交換しに行くことにしてます。

Ａ棟の２階の電灯がチカチカすると電話があったので

交換に行くと…

不法占拠者が！

子育て中のツバメです。

カメラを向けたら逃げてしまいました。

入居者の方に断って、

電球交換をしばらく待ってもらうことに。

毎年、同じ場所に来るので

できたら正式に入居手続きしてもらいたいわ。。。

言いたい放題

 除草剤をまいたあと、

念のためにと、除草剤をまいたことを知らせる文を掲示板に張った。

２日後、現場に枯れ具合を見に行っていたときのこと…

入居者の１人が私を呼び止めた。

「あの、スギナ、枯らしてしまうんですかー」

「はぁ？」

「春になると子供がつくしを楽しみにしているんですけど」

「・・・・・・・」

さあ、あなたならどうする！

あなたならどう返答する！？

家賃設定を考える２

 空き室が出たまま数ヶ月が経過すると

一年以上そのまま空き家の可能性もあります。

実は、昭和荘で２年前に体験しました…

10年以上にわたって入居してくださっていた方が出られた後

全面改装しました。

壁を塗りかえ、クッションフロアも張替え、たたみも建具も

かえられそうなものはすべて新しくしました。

掃除も完ぺきです。

部屋はとてもキレイになりました。

これで、お客さんはすぐにつくだろう

だって、こんなに手を入れたんだもの…

でも、それから１年間その部屋は空いたままでした。

なぜ空き家のままなんだろう？

私たちはやるべき改装はすべて済ませてしまった後に陥る

落とし穴にすっぽり落ちていたのでした…

家賃の設定です。

手入れしすぎて、家賃を見直すことに躊躇していたのです。

修理にお金がかかった分、家賃は安くすることはできなかった。

相場は崩れかけている地域なのに、です。

思い切って不動産屋さんに相談し、

付近の競合するアパートを数軒、見学して回ることにしました。

実際に部屋の中まで案内してもらいました。

敵を知るのはいいことです。

改善策がハッキリ見えてくるからです。

結論として、

部屋の状態はうちの物件に軍配が上がりましたが

同時に家賃の金額設定がかなり高いということもわかりました。

そこで、不動産屋さんの意見を取り入れて

ようやく家賃を下げることに踏み切ったわけです。

といっても、3000円程度なんですが…そのかわり

不動産屋さんのアイデアで、駐車場代を値上げすることに。

車に乗らない人は家賃を安いと感じ、

車が必要な人は妥当だと思える金額にしたのです。

以来、古い物件のままですが、

数ヶ月も空くことはなくなりました。

家賃を下げることは勇気が要ります。

でも、判断と決断は早くしたほうがいい場合もあります。

草引き作業その２

今日も草引き作業をしました。

とても暑かったです。

梅雨の晴れ間もこれほどでなくてもと思う、いい天気…

草引き作業

 ５月に除草剤をまいたのに、

効き目がなかった建物北側のスペースが草原になりました。

ため息がでます…

砂利を敷いているので草刈り機は使えません。

だいいち、うるさくて付近の迷惑です。

雑草はひとつひとつ手で抜いていきます。

ほとんどがスギナ。

こいつはやっかいです。

前にも書きましたが、スギナはちぎるとそこから分裂増殖します。

砂利をどかしてまで根っこごと引けないので

やはりちぎるしかありません。

他にはイネ科の雑草もちらほら生えています。

雨上がりなのでわりと素直に抜けますが

とにかくすごい量に閉口しました。。。

３時間かかってまだ半分。

続きは明日に持ち越しです。

叫びたくなる朝

 この前のトイレのフタの欠けの件のその後…

今朝、管理会社から電話がかかってきました。

「ふたの交換、済みました。税別で14000円です。

請求書は改めて送らさせていただきます」

「わかりました。ごくろうさまでした」

「また何かありましたら、よろしく」

って、これ以上トラブルはごめんだよっ！

トイレのフタのわずかな欠けで、14000円！

思わず叫びたくなる朝だった。

結局、誰が壊したのか犯人（！）は不明のままだ。

見落としたのだから仕方ない。

次回からは人員を増やしてミスの無いようにしなければ！！

それにしても14000円はイタイ…（T-T)

クリーンアップ大作戦

 わが愛すべきアパートは最寄の駅から徒歩12分くらいです。

びみょ～な距離。

誰のものかわからない放置自転車が人知れず溜まります…

ゴミ置き場には使い古しの家電がゴロリ…。

最近のゴミだしマナー、悪いですね。頭痛いです。

それも、住民だけとは限らないところが！

先日も、車で横付けしてどっさりゴミ袋を置いていったと

入居者さんから電話がありました。急いで駆けつけると、

あ～あ、生ゴミにペットボトルに空き缶プラスチックゴミを

まぜこぜにして袋詰めしてる！大抵、月曜の朝に多いんです。

前の日にパーティやバーベキューをやったって感じアリアリのゴミです。

市の清掃局はこまかくて

少しでも違うものが混じっていると持ってってくれません。

半透明の袋に不自然に新聞紙に包んであるゴミが入っていても、

ダメ。

アパートのゴミには特に厳しいようです。

入居者の方には毎年ゴミの収集スケジュールのカレンダーと

ゴミの分別ルールブックを配っています。

(これは市に言うと持ってきてくれます) 

単身の男の方はちょっと無関心。

違う日に出したり、混ぜて出したり…

注意するにも気を使ってしまうほど、

わが市は分別ルールがややこしい！

別の県から引っ越してこられた方には

必ず説明しなければならない程です。

まあ、仕方ないですね。

いまのところ家電などの大型ゴミは

テレビぐらいで済んでいますが、放置自転車は、

たぶん、駅から乗ってきて乗り捨てているのでしょう。

とりあえず、警察に連絡してみます。

完全に壊れた自転車やバイクは捨てているんだろうなぁ…（ため息）

軽トラックを借りてきて市のゴミ処理場まで運びました。

同時に敷地内の自転車も、

チェックしたら３台も持ち主不明のものが出てきました。

退去した人のものでしょうか。

誰が置いて行ったんでしょう？　う～ん。。。

これからは入居者さんたちにも声がけして、

もっとまめに調べて処分するようにしなければ…

ゴミ置き場がキレイかどうかで

アパートの評価が分かれるそうです。

入居者はもちろん、管理人もね。

ゴミ収集車が走り去った後も肝心です。

ちりとりとゴミ袋を持って走りましょう。

いつもキレイにしていると

余計なものは捨てられないと思います。

捨てさせないぞ！という気構えで

今日も頑張りましょう…

アパートの植栽

さわやかな季節が過ぎ、梅雨になると…

がぜん、忙しくなる管理人の仕事！

そうです。アパート周囲の植え込みが伸び放題。

枯れてしまうよりいいですけど…

新緑が初々しかったのもつかの間、

生垣はすでにジャングルです。

寒肥をたっぷりやった成果です。

うれしいような悲しいような…

先代も、植栽のことは考えたらしいです。

でも、まだまだ自然の残る地域にあって、

コンクリートにフェンスだけっていうのも味気ないなー

ということになり、

敷地には砂利を敷いて、

生垣と、シンボルツリーを数本植えてあります。

手入れをした直後は、なかなかナチュラルでいい雰囲気です。

年間を通じて植栽のお世話が大変といえば、大変かしら。

砂利は２～３年は何ともなかったのですが、

今はあらゆる雑草のジャングルです。

特にスギナには泣かされています。

生垣は茂りすぎたり、枯れてしまったりと

場所によって様々な症状が出てよくわかりません。

（それで、今年の１月にとにかく樹勢をつけようと

寒肥を多めにやってみたのです）

毛虫がわいたり、蜂が巣を作りに来たりと

なかなかイベントも多いです。

植栽は、よく目につくポイントなので手は抜けません。

まめに手入れをしなければ商品価値がた落ちですからね。。。

もっと物件が何棟もあったら

一括して業者さんに頼むって方法もアリですが、

うちはたかだか４棟なので自前でやっています。

実は、集めた枝や雑草をゴミ処理センターに持ち込むのも大変。

業者さんですか？と聞かれるのですが

「いいえ、家の生垣を刈りました」

と言って引き取ってもらっています。

ホントはダメです。（アパート経営者は業者です…汗） 

最近の新しい物件のほとんどには、すでに生垣はありません。

みな申し合わせたようにルーバー調のフェンス。

植栽は、エントランスにハナミズキやサイプレスなどのコニファーと

その根元を飾るように小さな常緑樹というパターンです。

なかなかおしゃれでいいなーと思います。

確かに、コニファー（針葉樹）は虫にも強いし

さほど手入れもいらないので人気があるのですが、

生長するとかなり大きくなるのが難点！

わが昭和荘には建物を取り囲むように９本も立っています。

というより、35年もたつと

そびえているといったほうが正しいです。

大工さんに借りたはしごが届きませんでした…

とにかく芯を切らなくてはと、

主人に頼み込んで木登りしてもらい、

なんとか伐採しました。

みなさん、中古物件を買われるときには、

植栽に注意ですよ！

昔のアパートにはけっこう植わっていますよー、

巨大な針葉樹が！

家を建てるときには選ばないと思うなあ、私。

1本も植えないと思います。

今日は在宅ワーカー

 今日は朝一に、給湯器を取り付けに業者さんが１人鍵をとりに来ました。

半日くらいで作業が終わるというので、

４時くらいまで在宅しなければなりません。

鍵を返してもらうためです。

ちょっと現場を覗きにいくと、業者さんは２人。

梅雨の晴れ間のギラギラ天気の中頑張ってくださってます。

リフォームもほぼ完了しているようでした。

真新しいクッションフロアがいい感じです。

天井も真っ白になっていました。

ただ、キッチンの壁がそのままだったので、どうしたのかな？

明日に作業が延びたのでしょうか。

見積もりには入っていたので、あとで確認しなくっちゃ、です。

昼ごろからどんどん晴れてきたので、

自宅にもどってキッチンマット

や放ってあったホットカーペットカバーを洗濯しました。

今はふかふかに乾いていい感じです。

おっと、チャイムが。

業者さんは仕事が終わったみたいです。

リフォームを考える２

 先月、空き室になった部屋にお客さんがつきました。

今、リフォーム中なんですけど…。

退去されたあとは、いつも補修と簡単なリフォームをします。

今回は、ふすまの穴を補修した以外にも

キッチンの床の張替えと、壁紙の張替え、それから

外トイレ（古い！）の前に囲いを増設。

あと、すすけてきたので天井にも壁紙を張ってみようかと。

これでだいぶ印象が違うはずです。

古いほうの物件は家賃設定が低めです。

これ以上のリフォームは無駄かもしれないので

畳の張替えと給湯器とシャワーは今回は見合わせていました。

とりあえず現状のままで募集をかけ、

様子をみて設置するということにしてたのです。

男性や、年配の方なら

別に給湯器やシャワーの有無にこだわらないですから…。

もし、付けてくれといわれるお客さんだったら

そのときにつけようとＭ不動産さんと打ち合わせていました。

新しいお客さんは部屋を見て気に入ってくださり、

給湯器を所望されました。

やっぱり！想像どおりの展開です。

今時シャワーもついてないとね（笑）

でも、もともと付ける予定だったからすぐに業者に電話しましたよ。

今週末には引っ越して来られるそうで、

それなりにバタバタしたけれど、決まればいいのですよ。

めでたしめでたし。

家賃設定を考える

 アパート経営をしていて嫌なのが空き室が出ること。

ある日、入居者さんから「○月○日に引っ越します」

と退去の電話。

あらら…

空き室が出ると困ります。収入がなくなるから。

古い物件の方は借入金はすでに返済済みなので、

さほど深刻ではありませんが、

新しい物件の方はまだたっぷりとローンが残っています。

数ヶ月～一年も空き室だったら大変です。

ちなみに近所の良く似た物件にも

空き室日数の長いものがちらほらあります。

このところ、うちの地域ではアパートは過剰供給気味です。

ライバルが多いのでおちおちしていられません。

できるだけ、早く次の入居者を見つけなければ！

新築のころはともかく、

１回でも人が住むとあとは中古みたいなものです。

いつまでも最初の家賃では入居者がつかなくなってきます。

築年数が経った物件はなおさらです。

経済の動きも、景気の良いときはいいのですけど。

社会の状況をみて、

景気が悪いときは家賃も低く設定することになります。

空き室のまま置いておくよりは絶対にいいです。

しばらくは我慢して景気が回復したときに家賃の値上げを考えてみればいいと考える人もいます。

（家賃の値上げは、そんなに簡単にいきませんけど…）

賃貸住宅の需要がいちばん多いのは、

一年のなかでも、転勤と進学のシーズンの1～３月です。

この期間なら高めに家賃を設定しても、

新しい入居者をつかむことができやすいです。

でも、このチャンスを逃すと借り手を見つけるのは苦労する、

といことです。

１～３月の移動時期にすべての人間が移動してくれればいいのですが…

最近は時期をわざとずらす人も増えてきているようです。

６～７月に引っ越す人は、

実は家賃の底値を考えているのかも知れません。

ともあれ、こうなると自分のアパート物件と同じような立地、

同じような間取りのアパートがあったら、

より安い家賃の物件のほうから決まるに違いありません。

とりあえず現行の家賃を見直すべき時にきました。

まず、地域のアパートの家賃相場をさぐります。

他の不動産屋をウインドーショッピングしてリサーチします。

懇意の不動産屋にズバリ聞いてもいいです。

わりと素直な答えが返ってきます。

そして家賃の下げ幅を決める時は慎重に。

意外かもしれませんが、

ちょっと下げるだけでいい場合が多いのです。

あまり家賃を下げすぎると儲けがありません。

誰でもわかっていることですけれど…。

同居人はイタチ？

 残念ながら、うちのアパートではペットは禁止です。。。

今年の１月に、アパートに何者かが住み着く事件が発生。

奥さんの話によると、イタチだというのですが…

何でも、洗濯物を干していると、ひょいとベランダを乗り越えて

入って来たそうです。

目があって、双方大騒ぎ！

そこは相手が引き下がったようなのですが、

後日、夜中に部屋の隅で音がするようになり、相談がありました。

確かにまだ自然が残っている地域ですが…

今時、イタチ？猫の間違いじゃないのかなあ？

と、現場に行ってみました。

確かに小さな足跡が！

でも部屋への進入経路がわかりません。

床下の換気口にはステンレスのスリットがありますが、

幅１センチ未満ですし、

換気口にも金網が張ってあり、破られた形跡はありません。

ただ、中側からはかきむしった形跡が…。

さんざん、探しまわった挙句、

ベランダの床下に工事の時にできたであろう

わずかな隙間があることがわかりました。

それも直径５センチくらいです。

ですが、何回も通ったらしく、

汚れと少量の毛が引っ付いていました。

さっそく管理会社に駆除を依頼しました。

「イタチは初めてです！」と驚いておられましたが…

昨日、新聞を読んでいて事件のウラが取れた気分になりました。

都会にも結構生息しているんですね。

というか、むしろ増殖を続けているのか？

捕獲には生肉より鶏のから揚げの方が効果的だなんて

すっかり人間界に馴染んでいます。

笑っていられないです…

トイレの水が止まらない

 例によって電話が…

「トイレの水が止まりません」

「どんな風に？」

フタを開けてみて、

オーバーフロー管の上まで水がなければ、

浮きゴムが外れているか、老朽化してるかのどちらかで、

①浮きゴムが外れているときは、はめなおす。

②ゴミ（タンク洗浄剤などが多い！）がはさまっている場合は取り除く。

③浮きゴムにさわって手が黒くなるようならゴムの老化なので、新しい浮きゴムと交換する。

オーバーフロー管まで水があるばあいは、浮きだまのはずれか破損、ボールタップ内のパッキンが老朽化してるかのどちらかで、

①浮き球が外れていたら、しっかりとりつける。

②浮き球が割れていたら水が入り込んで下に沈んだままになっているので、新しいものと交換する。

③ボールタップ内のパッキンが磨耗して弁のしまりが悪くなっている場合は、パッキングを新しいものと交換する。

今回はこの③のケースが疑われました。ピストンバルブのパッキングを交換すればオーケーです。単価110円～

作業にとりかかる前には　

最初に止水栓を閉めておく　

ことを忘れないようにしましょう…

見落とし

 先月空き室になった部屋はリフォームも済み、先月末からすでに次の方が入居されていますが…

日曜に挨拶に来られました。丁寧な方です。

その時の話。

「あの、この前気づいたんですが、トイレのタンクが欠けているんです」

「水が漏れてるんですか」

「いいえ、支障はないのですが」

「見せてもらえますか」

後日約束した日に見に行くと…

確かにトイレタンクの手前右端に５センチくらいの欠けが！

レバーの手前なので、目立ちます。

使用にはさしつかえないでしょうが、印象が悪いので

こちらから蓋の取替えを申し出ました。

Ｍ不動産に相談すると

「気づきませんでしたね…」

２人で見ていたのに、です。

退去時には特に異常は無かったと思えるのです。

見たらすぐにわかる箇所ですからね。

入居して間なしの人を信用するとして、あと考えられるのは

リフォーム業者とクリーニング業者です。

手配をしたＭ不動産に確認をとってもらうことになりました。

また、使用に差し支えなければそのまま使ってもらうよう入居者さんに進言すると言っていましたが、

ケチくさいので蓋はあえて交換してもらうことにしました。

だいいち、来客があったとき幻滅するでしょ？

私だったら嫌です。

それにしても手痛いミスです。

人間って、結構見落としがあるんですよね。

今後はもう１人、「目」を増やすことにしました。

車庫証明書

 昨日、入居者さんから電話がありました。

「車を新しくするので、引き続き同じ場所に置く承諾書にハンコが欲しい」

「車を買われたんですか？それでは車庫証明ではないんですか？」

「いいえ、車庫証明は要らないんです」

「はぁ…？」

「継続して置くということを承諾してもらうハンコだけでいいんです」

変な話だなぁと思ってＭ不動産にきいたところ、書類を見てみないとわからない、との返事。どういった事情があるのかもわからないので一概にどうこうできないという。会社に提出する書面だったら三文判でもついてあげたら良いのでは？などなど…

考えていても仕方ないので一応、今日会う事にした。

時間通りにこられた入居者さん。

その差し出された用紙を見て納得しました！

なあんだ、そういうことか。

「保管場所使用承諾証明書」

正式名はコレですね。↑

これを車庫証明っていうんですけど…

もっと正式にいうと、コレを持って警察に行って、警察から車庫証明をもらうための申請用紙です。

入居者さん本人は承諾書だと思っているし、こちらは車庫証明だと思っているし、

双方思い違いというか、話が食い違っていたのでした。

入居者さんはこれを車庫証明だとは知らなかったそうです。

こちらも正式名を言ってあげれば良かったです。

ともあれ、

車庫証明をするには料金が発生します。

現金でいただいて、領収書を発行しました。

車の買い替えなので、今の駐車場契約書には新しい車の車検証のコピーを添付することにして、書き換えは無しということで簡略にすませました。明日、コピーをもらいに行く予定です。

自動車を新しく登録する時には、「保管場所法」という法律で 自動車保管場所証明」（正式名称）をとることが義務になっています。

一般的に「車庫証明」と言っているものです。

別段、ガレージや屋根つきでなくてもよくて

１．自宅から保管場所までの距離が直線で２キロメートルを超えない範囲 

２．道路から支障なく出入りができる 

３．自動車の全体を収容できるものであること 

４．自動車の保有者が自動車の保管場所として使用する権限を有するものである 

という条件を満たしていれば大丈夫。

自動車を保管する場所がある地域を管轄する警察署で手続きをします。 その場所に別のものが置いてあったり、嘘の申請をしたりすると罰せられます。道路を駐車場代わりになせないための法律ですね。

あと、軽自動車は車庫証明が要らないと思っている人もいるようですが、うちの市では義務化されているので必要です。（自治体による）

軽自動車は、「保管場所届出」といって申請よりは扱いはソフトです。でも、届けを出しておかないと罰せられます。

リフォームを考える

 空き室が出ました。

さて、傷んだところは補修しなければなりません。

業者に頼むと高くつくので、自分でできるところは

自分でやったほうがコストが抑えられます…

そんなことはわかっているのですが

大きな面積のクッションフロアの張替えや天井のクロス張りなんかは

あっさり業者さんにまかせたほうが無難です。

あまり器用ではありませんし、副業をもっている身としては

常に自分の時給と見合う仕事かどうか下げ比べしてしまいます

さて、それではほかに自分でできそうなことは何があるでしょうか。

アパートの鍵を開けてください

 今日、遅い昼食を食べていたら電話が…

「○○アパートを借りている△△ですがアパートの鍵、落としました。ドア開けてください」

「なくされたんですか？」

「おとしました」

「…すぐいきますね！」

今日は梅雨なのに晴天（＾ー＾；）

炎天下の中自転車で駆けつけると

△△さんがアパートのドアの前でうろうろされていました。

60過ぎたおじいちゃんです。

この方、以前にも鍵をなくされていて

入居して半年も経たないのに、すでに１回鍵を交換しているのです。

また無くされたのかと思って再度確認すると、

「部屋の中にある」

「はぁ？…そうですか、じゃあ開けるだけでいいんですね？」

「うん」

ドアの鍵を開けるとそそくさと部屋の中へ入られ、

ドアがぱたん…

あらあら。

ありがとうの一言くらいあってもいいのでは？　

それに部屋の中に鍵があるってどういうことでしょう。

うちは普通のアパートです。

高級マンションのオートロックではありませんよ。。。

かすかに疑問が残りますが

本人が「鍵はある」というのだから突っ込むのはやめました。

それに、ディンプルキーは確か複製はできないので、

もう１本無くしたら嫌がおうにも鍵を作ることになります。

それまで執行猶予ということにしました。

あと、考えられることは…

お年寄りの１人暮らし、寂しいのかもしれません。

家賃滞納の現場２

一般的に、家賃は前払い、つまり前月の末までに払うことになっています。

６月分なら５月の31日までに振り込んでもらわなければなりません。

ほとんどの人は前月の25日～27日くらいまでに入金を済ませてくれるのですが、中には１日付けで通す人、５日と決めている人や月末から10日くらいまで自由変動する人もいます。

チェックを続けていて、滞納を発見しました。

連絡すると来月まとめて支払うとのこと。悪気はなさそうだったので様子をみました。翌月ちゃんと２か月分振り込まれていました。以後、１年のうち２～３回同じようなことが起こる人です。つい使いすぎたりするのでしょうか？

逆に、２か月分先払いする人がいます。

退去の時に忘れず返金しなければなりません。

退去の立会い２

昭和荘で退去者がでました。

今日立会いに行ってきました。

１階角部屋、明るいです。

６年住んでいたわりにとてもキレイでした。

家具をあまり置かないようにしてたというだけあって

畳の焼けが無く、青い！（敷物をしいていたのかな？）

女性の１人暮らしで、タバコも吸わないし

壁などの汚れも特にありませんでした。

そこで、鍵１本紛失した分と、

ふすまが一箇所破れていたので

それを補修してもらうことに落ち着きました。

きけば、うちに入居する前に近くに住んでいて、

その後大阪に引っ越して再び戻ってくることになったときに

うちが空いていないか不動産屋さんに聞いてくださったそうな。

「良さそうだったので、前から住んでみたかったんです」

えー、６年前でも結構古びてましたけど？

こういう方もいるんですねえ。。。びっくりです。

「愛着を感じていて本当は引っ越したくないんだけど」とも。

そう言って下さるだけあって、

老朽化しているもののこざっぱりと手入れが行き届いている

いい感じに住んでいただいてました。

ありがたいことです。。。

どうぞ、新しい土地でもお元気で！

とりあえず請求書を出そう

家賃の滞納を発見しました。それから？

敷金でカバーできる間は待ってあげてもいいかと思えますが、実際は１ヶ月月、長くても３ヶ月以内で決着をつけましょう。

そして、その間もはじめに滞納のあった日から継続して家賃の支払いを通告し続けます。連絡もせずに放っておくと相手は家賃の滞納を暗に許されていると勘違いするかもしれませんからね。

 

家賃の滞納への対処は３ヶ月以内に始めましょう。

<strong>レベル１</strong>　一週間ぐらい様子を見て、電話などで問い合わせ、入金の予定日を聞きます。その日に入金が確認できればＯＫです。

<strong>レベル２</strong>　入金予定日に家賃の入金の確認が取れなかった場合、入居者宛に請求書を郵送します。文面には、アパートの所在地や部屋番号と借主の氏名を明記します。そして滞った家賃の総額と支払期日をシンプルに明快に書き、郵送します。

このとき文末に「家賃の支払いが期日までになかったときは契約を解除する」と結んでおくといいです。

<strong>レベル３</strong>　通告した期日が過ぎても入金されなかったときは…契約に基づいて解約できるので、不動産屋さんと相談して退去の方向で話を進めていくことになります。

郵送する場合は内容証明郵便で出します。相手側にこちら側の姿勢を印象付ける意味もありますが、相手がもし「通知された事を知らなかった」と言っても、内容証明郵便は、配達記録が残るのでいつ請求書を送ったのかがはっきりします。あとでもめたときに有利です。

ここでのポイントですが、請求書を出す意味を考えます。

家賃を滞納して払わない相手を追い出すためではなく、家賃回収の機会をつくる話し合いの場をもつためにしている、ということです。

相手に請求書が届いたことを確認したあとは、必ず話し合いの場を持ちます。そうして、相手の話をよく聞いて、実情を探りながらより良い回収方法を相談するのが本来の目的です。

ほとんどの人は<strong>レベル１</strong>です。

<strong>レベル３</strong>になるような人の場合は手ごわいので、つい語気も荒くなりがちですが、心を落ち着けて時間をかけてじっくり回収することに専念しましょう。小額訴訟は損なだけです。やめておきましょう。

家賃滞納の現場

家賃の支払日は契約書に記載されているものです。
入居者は、アパートに入居することが決まった時、
契約書にハンコを押す前に見ているはずです。
２通のうち１通はアパート入居者さんの手元にあって
いつでも読み返せるわけだから、
知らなかったとか、忘れてた～では済みませんよ…

貸借人は契約内容に同意して契約を結んでいるので、

期日までに必ず家賃を支払う義務があるわけです。

厳しいようですが一日でも遅れたりすると

「契約違反」ということになります。（本当はね）

別に借金取りでも何でもないのですから

管理人は正々堂々と取り立てていいわけでして…

でも、これがなかなか（＾ー＾；）

家賃の滞納に気づいたときは、どうします？

すぐに電話をかけたり押しかけて行って

家賃の滞納理由をたずねてみますか？

ほとんどの場合、

連休を挟んで旅行に行っていたからとか、

出張だったとか、病気して寝ていたとか、

単純に忘れていたとか…

よくある話的パターンの返事がかえってきます。

敷金で数ヶ月分とっている場合は、

１～２ヶ月様子をみてもいいかもしれません。

でも、最初の聞き込みの時点で

今、お金が無い、とすぐに言う人は要注意！

あやしいです。

リストラにあったとか大怪我で入院なんてことを

話されるととっても困ります。

ここで鬼になるかホトケになるか…

アパート管理人で一番面倒なのが

家賃滞納者への対応だと聞きます。

相手は生身の人間ですからね。

だからといって放っておくと大変なことになるります。

せいぜい２ヶ月をめどに手だてを打つようにします。

だらだら引き延ばしても双方によくありませんからね。

最初から一方的に「払え！」と言うのではなく、

どうしたら「払える」のかを聞き出すようにして、

一緒に方法を相談します。

そして、なんとか払ってもらいます！

一番の対策は

少しでも不安な人物だと思える人とは契約しないことです。

管理業務はサービス業

大家さんのイメージは面倒見のいい、おじさん、地域の有力者　

というイメージでしょうか。

最近は違いますね。

副業としてアパートやマンション経営をする人が増えている？

その方たちは利回りや収益などをきっちり勉強して

計算づくで取り組んでおられるのだと思います。

ビジネスだから、利益がすべて。クール＆ドライでＯＫ。

資金があれば、管理会社に委託すればいいのです。

そうすればこまごまとした雑用もなく、

利益追求に専念できるのでいいですね。

しかし、わが物件にはそんな余力がありません（＾＾；）

平成ハイツはともかく、昭和荘の管理代行なんて

どこも引き受けてくれませんよ。（たぶん）

あっても管理費用がバカ高いのではと思っています。

私は、節約のために自主管理しています。

威勢がいいですが…

実は電球のとり換えぐらいならできますが

電気系統の故障はダメ。

水周りの修理などもダメ。

私にはできません（＾ー＾；）

ほとんどのトラブルは外注に頼っています。

じゃあ、なにができるの？

というところですが、

管理人は　一種の緩衝材みたいなもの　と考えて

入居者サイドに立った対応をする　でしょうか。

大抵、トラブルは夜に起こります。

水が止まらない、換気扇が回らない、などなど…

現地に飛んで行って、状況をチェック。

すぐさま業者を手配出来たらいいのですが、夜中ですからね。

連絡は翌日になったり、

定休日の場合は新たな業者にあたったり…

結構面倒です。

話を元に戻して…

管理会社が入っている場合、

火事やガス漏れなど緊急事態以外は翌朝10時～の対応です。

ほとんどがテープ（＾ー＾；）

自主管理は24時間営業です。

食事中でも風呂上りでも、風邪をひいて寝込んでいても

電話がかかってくると出動です。

ああ、何が言いたいのでしょう。

愚痴っぽくなってきたからこの辺で　（＾ー＾；）

アパート管理人の仕事

私は物心ついたときから一軒家に住んでいましたので

アパートやマンション暮らしの経験がありません。

だから、「管理人さん」を間近に見たことが無くて…

実際に引き継いでから

「アパート管理人の仕事」の実態を知って驚きました。

アパート管理人の仕事は、かなり…あります（＾ー＾；）

①家賃振込の確認…

入居者さんたちが毎月期日どおりに

家賃を振り込んでくれているかどうかの確認

②アパートの共用部分の清掃…

ゴミ置き場や階段、通路ですね。それから、

自転車やバイクなどが不法投棄されてないかのチェック

（たまに部品やバッテリーが捨ててあるのには閉口します）

③駐車場と外構のチェック…

不法駐車が増えてます。

溝掃除。植え込みの剪定や草引き。

虫がつく前に殺虫剤の散布！（毛虫が怖いです）

④外灯、廊下灯などの交換…

夜の見回りまでは無理です（＾ー＾；）

入居者から電話があった時はすばやく対応します。

⑤入居者募集、入退去時の手続き…

先代から仲介業者に任せてます。

しかし敷金の返金などはこちらでします。

⑥退去後の部屋の掃除…

以前はこちらでやっていましたが、

年々入居者の目が厳しくなってきたため

専門のクリーニング業者を入れています。

⑦帳簿つけ…

確定申告に向けて、

収入や経費をチェックして記帳を続けます。（私は苦手！）

他にも色々あります。

空き室がでたら、畳が焼けないようにカーテンを取り付けたり、

たまには換気をしないといけません。

DMがポストにたまっていると見苦しいからこちらで処分。

たまに引っ越された後に手紙が届いた場合、郵便局に届けます。

あとは、入居者同士のトラブル処理！

ほとんどが騒音です。

お互いで話し合って欲しいのですが、

「大家さんから注意してよ」と苦情を言って来られます…。

駐輪場から自転車がはみ出している

ベランダの鉢植えの水が落ちてくる　などと

ちょっと気をつければいいことなんですけれど…

最近はみんなのマナーが悪いです！

少し書いただけでも雑用のオンパレードですね（笑）

先代はフルタイムで仕事をしながら、

30年も前からこういう仕事をこなしてきたのだと思うと

頭が下がります。

コツをつかめば何のことはない、と言っていました。

なんとか頭をフル回転させて、

手間や労力のかからない省エネ（死語か？）な

アパート管理の方法を考えてみたいと思います。

退去の清算

先月に退去された部屋の

リフォームの見積もりが上がってきました。

ぐっ…とくるいい値段でした…

目をさらのようにしてみても

ツッコミをいれるような点が見当たりません。

フローリングと壁紙の全室取替え

こてこてのキッチンの掃除などなど…

削りようの無いものばかりです。

10年劣化には妥当な請求なのでしょう。

仕方がありません。

見積もり通り、ゴーサインを出しました。

さて、敷金の返還ですが

室の壁の穴の修理代とその部分の壁紙の張替え

カーテンレールの取替え

の３点にかかる費用を退去者に支払っていただくことになり

合計12,600円を差し引いて送金しました。

まだ良心的なほうだと思うのですが

どうでしょう？

空き室対策のベスト１は？

 ズバリ「退室者を出さないこと」です。

入った人は出さないこと…

なんだか、怖い穴のような話ですけれど…

新しい入居者を募集するのも大切ですが、

今入っている人たちから退室者を出さないのが得策。

なぜ？

入居者がずっと住み続けてくれているうちは、

①仲介手数料を払わなくていい。

②敷金の返還、退去後の部屋の補修費がいらない。

③家賃設定をいじらなくて済む。

というようにコストが抑えられます。

他の商売などとは違って、

アパート経営では、

動きがないことが一番いいことなんです。

さて、アパートに入居してくれた人たちに、

ずっと住んでもらうためには、どうすればいいかを考えます。

別段、難しくはないです。

自分が気持ちいいと思える状態にするだけです。

困ったことがあれば、すぐに対応してくれた、

廊下などの共用部分の掃除が行き届いている。

花壇や植木も手入れがされている。

建物は古いけど、ここってなんか愛着が持てるんだよね？

というように、

住み心地のいい環境をつくることで

入居者が少しでも長く滞在してくれるようにするのです。

理想ですけれどね（＾ー＾；）

業者に依頼すると出張費だけで7000円～　ですからね。

コストカットが目的の、

アパートの自主管理は辛いですよ。

外構の清掃

今日は溝掃除をしました。

周囲はアスファルトなのに

土ぼこりだけで５センチ厚でした。

おまけに草まで生えていました。

古代遺跡が何メートルも下の地層から発見される

その理由がわかりました。

きみたちの仕業なんだね、雑草よ！

生えて枯れて生えて枯れて

ミルフィーユのように地層を作っているのね。

1000年経ったら見事でしょう…

４棟をぐるりと掃除したら

腕と肩がパンパンにななりました。

腰も痛いです。

駐車場料金を滞納された

平成ハイツは敷地がゆったりめ。

入居者全員が車を２台置いても余ります。

遊ばせておくのももったいないため

空き駐車場の一部を外部貸ししています。

一昨年、１０ヶ月以上駐車料金を滞納した人が出ました。

当アパートから歩いて５分のワンルームに住んでいる男…

電話をしても、手紙を入れても反応なし。

何回か夜中に張り込みに行ってもつかまらない。

連絡先に電話しても音信不通。

３ヶ月分の敷金がありますがもはや超過。

いつまでも放ってはおけません。

仲介業者に相談すると、

ほどなく手がかりがみつかり、うまく連絡がつきました。

会社が忙しくて（本当か？）事務所に寝泊りしてたとか。

一年近くも？？？

と深～い疑問が残るものの、

現在は駐車場には車は止めてありません。

O市で使っているからこっちには持って返らない、とのこと。

そこで話し合いの上、

残金を払って解約してもらうことにしました。

いつもこんな風にうまくいけばいいですけれど。

それにしても、どこから探し当てたのか

仲介業者さんて、刑事みたい…

草むしりも管理業務のひとつです

ゴールデンウィーク中は

アパートの敷地の除草作業でした。

園芸の本に、

「スギナはむしればむしるほど広がる」と書いてあり

愕然となりました。

だって今まで手で一生懸命むしっていたのですから…( ；∀；)

手でむしる→根っこがちぎれる→そこから新たに芽が出る

ということで、

スギナをむしるということは

スギナが増える手助けをしているようなものだそうです　( ﾟДﾟ)

それで仕方なく4月初めに除草剤を撒きました。

そして5月…

緑のじゅうたんになっていました。

効かなかったのかな？薄かったのかな？と思いましたが

普通の雑草はみな枯れていました。

スギナだけが元気に一面にはびこっていました。

環境に優しい除草剤はスギナには効かないそうです。

ラウンドアップがいいそうです。

結局、はびこっていたスギナは手でむしりました。

30リットルのゴミ袋、７つぶん！

はやい

 昨日空いた部屋がもう決まった！

異例の早さだ。

どうしたんでしょう？

今日、M不動産の店長が来て

「次の入居者さんが決まりました」

10年前の家賃で募集するのはさすがに無理だと思い賃料は

「おまかせします」

と言っておいたのが良かったのかしら？

わが物件の周囲は

投資ブームと土地開発の波に乗って

マンションやらアパートの建設ラッシュ。

その中で築古のアパートが競争するためには

家賃の値下げも仕方ない。

敷金も大幅な値下げになってしまったけれど、

まあ、許容範囲だったし、

問題は無いということでOKしました。

しかし、なぜこんなに早く決まったのか聞いてみると

「うちは持ち客がありまして」

「というと？」

「いいところが空いたら紹介してねと予約されていたのです」

「えー、そんな事あるんですか！」

賃貸に予約制度があるなんて驚きました。

ちょうど条件が合致したので先方に連絡を入れたら

部屋を見て（リフォーム前なのに＾＾；）

即仮契約になったとか。

やるなあ、M不動産！

退去の立ち合い

相手の方は５０代の夫婦。

10年入居して下さっていたので
感謝と同時に心配が込み上げて来た。
恐る恐るドアを開ける…

やっぱり…

床に足が吸い付く。

つまり、ねとねと（＾ー＾；）
キッチンはそれなりの汚れだとしても、
隣の部屋の壁の黄ばみは、なんですかこれは？
シルバーのカーテンレールが
茶色になっている！

「テレビ見ながらタバコをね…」

「なるほど」

和室の壁には穴がぼっこり

「家具を移動中に倒れてきて」

怪我が無くてよかったですね…

と言いながら

こめかみのあたりがぴくぴくしました。

水周りの故障が無かったのが奇跡的。

それなりに汚れていましたが…

キッチンの換気扇に付ける フィルターを7万円で買った 
引越し先に合わないから 照明を置いておく
ガスもれ警報機の メンテナンス代金は自分が支払った 

などと色々おっしゃいましたが、自己責任です。
そもそもガス漏れ警報機を付けたのはこちら。
メンテナンス費用もこちらが支払い済ですよ？

業者に支払った領収書がある　と言いつつ

今日は持ってくるのを忘れた　だなんて

悪あがきはやめてください。

私が困惑していると、横からリフォーム業者が進み出て

退去に際する補修費用の説明を始めてくれたので助かりました。

今は借り主の方が保護されてるから態度が大きい。

大家は敵、完全に悪者です。

敷金を満額返してもらおうと借り主は必死。
眼光鋭くてビビッてしまいますよ。
しかしこちらもビジネスです。

常識を超える損害は請求しなければいけません。

この常識っていうのがくせものなんですけどね…

こういう場合、１対１で対決するとケンかになるから
第三者に入ってもらうのが一番。

頼りにしている地元のM不動産のお兄さんはテキパキと
チェックして、相手に了解を取り付けてくれるので助かりました。

結局全体の汚れは　10年入居者の平均的汚れ　に落ち着き、
和室の壁の穴と窓枠に取り付けた冷風扇の取り付け穴の修理と
ギトギトカーテンレールを取り替えてもらうことに。
残りは　こちらもち　なんですよ…

決して暴利を貪っているわけではありませんよー

壁紙全室と床の張替え…クリーニング費用も足が出そう。

リフォーム費用は

総額、家賃の3ヶ月分くらいかなぁ。とほほ…

はじめまして

義父が亡くなりまして…

アパート物件を相続しました。

昭和荘　　　1970年築　木造２階建２棟
平成ハイツ　1990年築　Ｓ社鉄骨２階建２棟


主人はサラリーマン。私はパート勤務です。

まるっきりの素人です。

そんな2人がいきなり事業主（＾ー＾；）

今までクレジットで買い物したことがなかったのに
莫大なローンの計算書を見たときは
腰が抜けそうになりました　（T-T）

（借金があるのはそう悪いことではないと後で知りましたが）

金銭面のことは主人にまかせて
アパートの管理業務は
比較的時間に融通のきく私が担当することになりました…


アパート経営って…

不動産投資　不労所得　と　簡単に言いますけれど
それは資金も才覚もある方の世界です（＾ー＾；）

管理会社に任せるのではなく、

出費を抑えるために物件の自己管理をする場合、
実際の管理人の仕事は楽ではないですよ。

目に見えない雑用が多いのです。

あれこれ本を読んだりもしたけれど、
マニュアルどおりにいかないのがこの世界。
なにせ、人間が相手ですからね（＾＾；）

ど素人で失敗ばかりですが、
アパート管理人の仕事の実態レポートを
しみじみ書いていこうかなと思っています。

これを読んで、アパート経営はや～めよっ　と思われた方、
夢をつぶしてごめんなさい　m(__)m