大寒波でサボっています

気がついたら２月になっていました。

しかも、今年の節分は２日だったそうで・・・

うっかり巻き寿司を買いそびれ

シチューを食べておりました（＾ー＾；）

 立春が過ぎたのに、大寒波が到来。

こちらでも少し雪が降りましたが

すぐにとけて消えてしまった・・・

その代わり？

冷蔵庫の中のような寒さになっています。

先月末に共用部分の掃除の予定でしたが

所用で日延していたらこの有様です。

寒くて身体も気持ちも動かない〜

どうしよう・・・

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アパート管理会社について２

 アパート管理会社に管理をまかせるいちばんのメリットは

入居者からのクレームを処理してくれることでしょう。

そもそも管理会社にまかせていると、入居者との接点はありません。

入居者のクレームは管理会社へ直接もちこまれることに。

どういったトラブルであったかは電話やＦＡＸなどで報告を受けますが

カギの紛失や水漏れなど様々なトラブルに応じての業者の手配などはすべて管理会社がやってくれます。

もちろん、事前に見積もりが上がってくるはずなので、

ゴーサインを出すのはオーナー側ですけれど。

家賃の滞納者へ催促の電話をかけるのも、実は難儀な仕事のひとつです。

最近の管理会社のなかには、滞納者が出た場合でも、

毎月の入金額が変わらないシステムを導入しているところがあります。

いわゆる家賃補償というやつです。

万がいち、滞納者が出ても

家賃収入は満室状態の額でちゃんと支払ってもらえるのです。

同時に、滞納者に対して管理会社が家賃入金の催促してくれ、

必要に応じて保証人に連絡をとったりします。

退去後の修繕やリフォームも、ノータッチでオーケーです。

管理会社は、リフォーム会社と連絡をとって、

修繕にかかる費用の見積もりを作り、送ってくるので、

こちらの仕事はそれらが妥当かどうかチェックするくらいです。

これ以外にも、備品の故障や修理、交換などが発生しても、

実際に、業者の手配などをするのは管理会社です。

退去者が出たあとは新しい入居者の募集をしなければなりません。

これも、管理会社は広告を作っておこないます。

このときの家賃設定どうしても管理会社にまかせきりになります。

相場というものがあるからです。

新規入居者に対する審査も、管理会社が行う場合が多いでしょう。

希望すれば入居者のデータなどを知ることができますが

まかせっきりに慣れてしまうと、

今どの部屋に誰が住んでいるのかさえ知らない

というオーナーがいることも事実です。

また管理会社によっては報告さえ出さない、

毎月の振込みだけというようなところもあるようなので注意が必要です。

アパートの管理は

管理会社にすべてをまかせるととても楽ですが

誰の「物件」か　わからなくなってくるのが難点といえるでしょう。

落とし穴に落ちないようにしなければなりません。

管理会社の「管理」が自分でできるのならいいのですが。

アパート管理会社について

うちは、自主管理でやっているわけですが

管理会社にまかせたらどんなことをやってくれるのか

ちょっと調べてみました。

管理会社がしてくれる仕事はざっと以下のとおりです。

①家賃管理 

　家賃の滞納者への対応、契約更新時の賃料の交渉

　敷金の返還についての説明と交渉等 

　敷金精算など

②入居者の募集と管理

　入居者の募集活動、申込み時の入居者の審査、保証人の確認

　契約手続き

③クレーム処理 

　トラブルが発生したときの入居者への対応

④管理・補修・点検 

　建物を定期的にチェックして修繕する、修繕の計画や対策

　見積もりをとって業者を手配するなど

⑤その他

　共用部分の清掃、電球など交換を要する備品の取り替え

　受水槽、浄化槽、外溝などの清掃、植栽の剪定 

　空き室の点検と管理…　　　などなど

なかなかメニューが豊富ですね。

現在、人件費がもっとも高いといえますから

これを人にやってもらうとなると…

管理会社に支払う金額は、会社によってまちまちなので

はっきりは言えませんが、

家賃設定の５～７％くらいではないかと思います。

もちろん、契約によっては一棟丸ごとで、いくらというのもありますし、

契約期間で切ってくる場合もあるので、それぞれに注意が必要です。

一般的に、管理会社との契約以降は

銀行の通帳を通じて動きを追うことになるようです。

アパート入居者は管理会社にすべてをまかせ、家賃も支払うので、

アパートのオーナーとの直接的な付き合いは生じません。

月々の家賃は管理会社に振り込まれ、その中から管理会社は管理料を差し引いて、契約した口座に入金してきます。

振込み手数料や敷金の返還、修繕費もその口座から引かれます。

締め日には毎月、収支報告書が届けられるので、それをチェックし、確定申告のために残しておけばいいだけです。

管理会社にまかせると、とても楽でいいですね…

クリーンアップ大作戦

 わが愛すべきアパートは最寄の駅から徒歩12分くらいです。

びみょ～な距離。

誰のものかわからない放置自転車が人知れず溜まります…

ゴミ置き場には使い古しの家電がゴロリ…。

最近のゴミだしマナー、悪いですね。頭痛いです。

それも、住民だけとは限らないところが！

先日も、車で横付けしてどっさりゴミ袋を置いていったと

入居者さんから電話がありました。急いで駆けつけると、

あ～あ、生ゴミにペットボトルに空き缶プラスチックゴミを

まぜこぜにして袋詰めしてる！大抵、月曜の朝に多いんです。

前の日にパーティやバーベキューをやったって感じアリアリのゴミです。

市の清掃局はこまかくて

少しでも違うものが混じっていると持ってってくれません。

半透明の袋に不自然に新聞紙に包んであるゴミが入っていても、

ダメ。

アパートのゴミには特に厳しいようです。

入居者の方には毎年ゴミの収集スケジュールのカレンダーと

ゴミの分別ルールブックを配っています。

(これは市に言うと持ってきてくれます) 

単身の男の方はちょっと無関心。

違う日に出したり、混ぜて出したり…

注意するにも気を使ってしまうほど、

わが市は分別ルールがややこしい！

別の県から引っ越してこられた方には

必ず説明しなければならない程です。

まあ、仕方ないですね。

いまのところ家電などの大型ゴミは

テレビぐらいで済んでいますが、放置自転車は、

たぶん、駅から乗ってきて乗り捨てているのでしょう。

とりあえず、警察に連絡してみます。

完全に壊れた自転車やバイクは捨てているんだろうなぁ…（ため息）

軽トラックを借りてきて市のゴミ処理場まで運びました。

同時に敷地内の自転車も、

チェックしたら３台も持ち主不明のものが出てきました。

退去した人のものでしょうか。

誰が置いて行ったんでしょう？　う～ん。。。

これからは入居者さんたちにも声がけして、

もっとまめに調べて処分するようにしなければ…

ゴミ置き場がキレイかどうかで

アパートの評価が分かれるそうです。

入居者はもちろん、管理人もね。

ゴミ収集車が走り去った後も肝心です。

ちりとりとゴミ袋を持って走りましょう。

いつもキレイにしていると

余計なものは捨てられないと思います。

捨てさせないぞ！という気構えで

今日も頑張りましょう…

アパートの植栽

さわやかな季節が過ぎ、梅雨になると…

がぜん、忙しくなる管理人の仕事！

そうです。アパート周囲の植え込みが伸び放題。

枯れてしまうよりいいですけど…

新緑が初々しかったのもつかの間、

生垣はすでにジャングルです。

寒肥をたっぷりやった成果です。

うれしいような悲しいような…

先代も、植栽のことは考えたらしいです。

でも、まだまだ自然の残る地域にあって、

コンクリートにフェンスだけっていうのも味気ないなー

ということになり、

敷地には砂利を敷いて、

生垣と、シンボルツリーを数本植えてあります。

手入れをした直後は、なかなかナチュラルでいい雰囲気です。

年間を通じて植栽のお世話が大変といえば、大変かしら。

砂利は２～３年は何ともなかったのですが、

今はあらゆる雑草のジャングルです。

特にスギナには泣かされています。

生垣は茂りすぎたり、枯れてしまったりと

場所によって様々な症状が出てよくわかりません。

（それで、今年の１月にとにかく樹勢をつけようと

寒肥を多めにやってみたのです）

毛虫がわいたり、蜂が巣を作りに来たりと

なかなかイベントも多いです。

植栽は、よく目につくポイントなので手は抜けません。

まめに手入れをしなければ商品価値がた落ちですからね。。。

もっと物件が何棟もあったら

一括して業者さんに頼むって方法もアリですが、

うちはたかだか４棟なので自前でやっています。

実は、集めた枝や雑草をゴミ処理センターに持ち込むのも大変。

業者さんですか？と聞かれるのですが

「いいえ、家の生垣を刈りました」

と言って引き取ってもらっています。

ホントはダメです。（アパート経営者は業者です…汗） 

最近の新しい物件のほとんどには、すでに生垣はありません。

みな申し合わせたようにルーバー調のフェンス。

植栽は、エントランスにハナミズキやサイプレスなどのコニファーと

その根元を飾るように小さな常緑樹というパターンです。

なかなかおしゃれでいいなーと思います。

確かに、コニファー（針葉樹）は虫にも強いし

さほど手入れもいらないので人気があるのですが、

生長するとかなり大きくなるのが難点！

わが昭和荘には建物を取り囲むように９本も立っています。

というより、35年もたつと

そびえているといったほうが正しいです。

大工さんに借りたはしごが届きませんでした…

とにかく芯を切らなくてはと、

主人に頼み込んで木登りしてもらい、

なんとか伐採しました。

みなさん、中古物件を買われるときには、

植栽に注意ですよ！

昔のアパートにはけっこう植わっていますよー、

巨大な針葉樹が！

家を建てるときには選ばないと思うなあ、私。

1本も植えないと思います。

管理業務はサービス業

大家さんのイメージは面倒見のいい、おじさん、地域の有力者　

というイメージでしょうか。

最近は違いますね。

副業としてアパートやマンション経営をする人が増えている？

その方たちは利回りや収益などをきっちり勉強して

計算づくで取り組んでおられるのだと思います。

ビジネスだから、利益がすべて。クール＆ドライでＯＫ。

資金があれば、管理会社に委託すればいいのです。

そうすればこまごまとした雑用もなく、

利益追求に専念できるのでいいですね。

しかし、わが物件にはそんな余力がありません（＾＾；）

平成ハイツはともかく、昭和荘の管理代行なんて

どこも引き受けてくれませんよ。（たぶん）

あっても管理費用がバカ高いのではと思っています。

私は、節約のために自主管理しています。

威勢がいいですが…

実は電球のとり換えぐらいならできますが

電気系統の故障はダメ。

水周りの修理などもダメ。

私にはできません（＾ー＾；）

ほとんどのトラブルは外注に頼っています。

じゃあ、なにができるの？

というところですが、

管理人は　一種の緩衝材みたいなもの　と考えて

入居者サイドに立った対応をする　でしょうか。

大抵、トラブルは夜に起こります。

水が止まらない、換気扇が回らない、などなど…

現地に飛んで行って、状況をチェック。

すぐさま業者を手配出来たらいいのですが、夜中ですからね。

連絡は翌日になったり、

定休日の場合は新たな業者にあたったり…

結構面倒です。

話を元に戻して…

管理会社が入っている場合、

火事やガス漏れなど緊急事態以外は翌朝10時～の対応です。

ほとんどがテープ（＾ー＾；）

自主管理は24時間営業です。

食事中でも風呂上りでも、風邪をひいて寝込んでいても

電話がかかってくると出動です。

ああ、何が言いたいのでしょう。

愚痴っぽくなってきたからこの辺で　（＾ー＾；）