ゴミの分別は

 そりゃあ、面倒臭いと思う。

都市によっては、生ごみもプラスチックも

一緒くたに出してもオーケーのところがあるらしい…

「ウチは、ゴミの分別しなくていいですよ！」

などと…公表したら、

その地域の入居者が増えるかもよ？（＾＾；）

押入れ貸します？！

 「押し入れハウス」などと呼ばれる、

超狭いが格安の宿が首都圏を中心に増えているそうな。

ニュースは都心の雑居ビルを取材に行ったことを伝えている。

狭い階段を上ると真ん中に細い廊下が一筋。

その両脇にレトロな引き戸がずらりと並んでいた… 

一部屋のスペースは

高さ約９０センチ、幅約８０センチ、奥行き約１８０センチ。

１畳に満たない広さだ。しかもこの箱が上下に２段ある。

窓は無く、照明を消すと真っ暗闇だ。 

家賃は月２万７千円(光熱費込みは助かるか）

シャワーとトイレ、台所は共同だ。敷金・礼金は不要。

一日あたりに換算すると９００円。

なんともはや無駄をそぎ落とした物件である。

 

当初は、外国人旅行者が安く泊まれるゲストハウスだったそうだ。

最近まで客は中国や韓国からの留学生が主だったが、

昨年の金融危機以降は留学生が消え、

今は日本人のフリーターとヨーロッパからの

ワーキングホリデーの学生が占めているらしい。 

寝るだけの場所に普通の物件の家賃は高いらしい。

その不動産屋は、

今後２畳ほどの安宿を都心を中心に展開する予定だとか。

ターゲットは３０～６０代。中には生活保護を受ける人も。

また、女性向けサービスも考えているらしい。

スゴイ！　ニーズあればこその賃貸業（＾＾；）

空きがあってもいいじゃないか

 空き室があると

心が落ち着きませんよね。

それも、何ヶ月も空いたままだと…

新しい物件ならクリーニングをきっちりしたり

備品を付け替えたりするだけで

即決！になることが多いです。

でも古い物件になると

少々手直ししても、お客さんをつかめないことが…

築年数がかなり経った物件になると

畳を入れ替えたり、

壁紙を変えたり、水周りを入れ替えたりと、

リフォームにつぎ込むと

かなりの金額になってしまいます。

それで、すぐに入居者が決まればいいのですが…

ちょっと待ってください。

リフォーム費用が家賃収入の何か月分になっていますか？

築年数の経った物件の家賃って

そんなに高くはないはずですよね？

リフォームして入居してもらったけど

一年間は無収入と同じ　

というようなことになっていませんか？

こんなことのくり返しではやがて赤字経営になってしまいます。

今一度、入居者のニーズを探ってみましょう。

いきなりリフォームするのはやめて

しばらく様子を見るのです。

信頼できる不動産屋さんと相談してみましょう。

中には、

「設備はどうでもいい、寝泊りするだけだから」　

というようなお客さんもいるはずです。

クリーニングだけで済む場合もありえます。

無駄な出費を控えて健全経営を維持しましょう。

様子を見よう

 朝の10時にＭ不動産の担当者と会う。

先日退去された部屋の次の募集についての打ち合わせだ。

今まではすぐにクリーニングして

不足した備品を付け加えていたのだけど…

このところ修理費がかさんでいるし

もともとそんなに高くない家賃なので

先行投資するのはやめてみよう　という話になった。

つまり、「現状のままで入る」という客を探すのだ。

これは賭けかも知れない。

汚いままで見て入る客がいるのか？

いや、それがいいという奇特な人間が？

変な客さったら嫌だな～と一抹の不安がよぎるが

このところ出費続きなので

こういうアイデアもありかと思って承諾したよ。

どうなることやら…

お中元作戦

10時に会議が終わる頃をみはからって、

いつもお世話になっている不動産屋さんにお中元を持っていきました。

中身は商品券です。

小額をバラで枚数たくさん、がポイントです。

事務所には大勢働いていらっしゃるので、みんなで分けられるようにとの配慮です。

どうせなら全員にアピールしとかないとね。

斡旋料はきっちり払っているんだから

お中元＆お歳暮は持っていかないと言う人のほうが多いと思う。

けれど、まあ

時節の挨拶を欠かさないのは先代からの教えです。

不動産屋さんともいいコミュニケーションを続けておくべきです。

今後のことを考えて…

おかげさまで？

空いてもすぐに埋まっていますし…

仲介業者を増やすべきか？

 アパートに空室があるという状況は

落ち着きませんね…

はやく借り手がつけばいいんですけど。

近隣のアパート物件を見回っていると

仲介業者の看板が２～３枚フェンスに取り付けてあるのを見かけます。

ここのアパートは３社に仲介をお願いされているわけですね。

一刻も早く、入居者を決めたい、

たくさんの業者に頼めばそれだけお客さんをゲットする確立が高くなる

と考えてのことだと思います。

数打てば当たる、ということでしょうか…

すばやく入居者を決定するためには

仲介をしてくれる不動産屋さんは１つだけではだめで

数社に声をかけておくことがいいといわれています。

不動産屋さんの集客力にも差があるし、

競争させるという観点からもいいアイデアだと思います。

いづれかの不動産屋さんが次の入居者を決定してくれるハズです。

いいですね。でも、これって本当でしょうか？

誰かがやってくれる

ということは誰もやってくれない可能性もあるわけです…

一社だけなら、責任は明白ですが

数社入っていると、必ず責任逃れが出てきます。

古い物件になるとその傾向は顕著です。

現に身近な知人の話では、物件は３社に依頼しているそうですが

空き室が出たときの連絡だけでも３社に電話して

交渉しなければならないので面倒だ、と言っています。

そして、時々、空き室期間が長くなったりするそうです。

問い合わせると各社とも「頑張ります」とは言ってくれるそうですが…

もちろん、インターネットをバンバン使う不動産屋さんも

出てきてるので、一概にどうとは言えません。

でも、これも実態のひとつとして読んでいただければと思います。

私は１人で数社とわたりあう能力が無いので一社に絞っています。

「あなただけが頼りだから…」などと

プレッシャーをかけることで次の入居者をゲットしています（笑）

家賃設定を考える２

 空き室が出たまま数ヶ月が経過すると

一年以上そのまま空き家の可能性もあります。

実は、昭和荘で２年前に体験しました…

10年以上にわたって入居してくださっていた方が出られた後

全面改装しました。

壁を塗りかえ、クッションフロアも張替え、たたみも建具も

かえられそうなものはすべて新しくしました。

掃除も完ぺきです。

部屋はとてもキレイになりました。

これで、お客さんはすぐにつくだろう

だって、こんなに手を入れたんだもの…

でも、それから１年間その部屋は空いたままでした。

なぜ空き家のままなんだろう？

私たちはやるべき改装はすべて済ませてしまった後に陥る

落とし穴にすっぽり落ちていたのでした…

家賃の設定です。

手入れしすぎて、家賃を見直すことに躊躇していたのです。

修理にお金がかかった分、家賃は安くすることはできなかった。

相場は崩れかけている地域なのに、です。

思い切って不動産屋さんに相談し、

付近の競合するアパートを数軒、見学して回ることにしました。

実際に部屋の中まで案内してもらいました。

敵を知るのはいいことです。

改善策がハッキリ見えてくるからです。

結論として、

部屋の状態はうちの物件に軍配が上がりましたが

同時に家賃の金額設定がかなり高いということもわかりました。

そこで、不動産屋さんの意見を取り入れて

ようやく家賃を下げることに踏み切ったわけです。

といっても、3000円程度なんですが…そのかわり

不動産屋さんのアイデアで、駐車場代を値上げすることに。

車に乗らない人は家賃を安いと感じ、

車が必要な人は妥当だと思える金額にしたのです。

以来、古い物件のままですが、

数ヶ月も空くことはなくなりました。

家賃を下げることは勇気が要ります。

でも、判断と決断は早くしたほうがいい場合もあります。

リフォームを考える２

 先月、空き室になった部屋にお客さんがつきました。

今、リフォーム中なんですけど…。

退去されたあとは、いつも補修と簡単なリフォームをします。

今回は、ふすまの穴を補修した以外にも

キッチンの床の張替えと、壁紙の張替え、それから

外トイレ（古い！）の前に囲いを増設。

あと、すすけてきたので天井にも壁紙を張ってみようかと。

これでだいぶ印象が違うはずです。

古いほうの物件は家賃設定が低めです。

これ以上のリフォームは無駄かもしれないので

畳の張替えと給湯器とシャワーは今回は見合わせていました。

とりあえず現状のままで募集をかけ、

様子をみて設置するということにしてたのです。

男性や、年配の方なら

別に給湯器やシャワーの有無にこだわらないですから…。

もし、付けてくれといわれるお客さんだったら

そのときにつけようとＭ不動産さんと打ち合わせていました。

新しいお客さんは部屋を見て気に入ってくださり、

給湯器を所望されました。

やっぱり！想像どおりの展開です。

今時シャワーもついてないとね（笑）

でも、もともと付ける予定だったからすぐに業者に電話しましたよ。

今週末には引っ越して来られるそうで、

それなりにバタバタしたけれど、決まればいいのですよ。

めでたしめでたし。

家賃設定を考える

 アパート経営をしていて嫌なのが空き室が出ること。

ある日、入居者さんから「○月○日に引っ越します」

と退去の電話。

あらら…

空き室が出ると困ります。収入がなくなるから。

古い物件の方は借入金はすでに返済済みなので、

さほど深刻ではありませんが、

新しい物件の方はまだたっぷりとローンが残っています。

数ヶ月～一年も空き室だったら大変です。

ちなみに近所の良く似た物件にも

空き室日数の長いものがちらほらあります。

このところ、うちの地域ではアパートは過剰供給気味です。

ライバルが多いのでおちおちしていられません。

できるだけ、早く次の入居者を見つけなければ！

新築のころはともかく、

１回でも人が住むとあとは中古みたいなものです。

いつまでも最初の家賃では入居者がつかなくなってきます。

築年数が経った物件はなおさらです。

経済の動きも、景気の良いときはいいのですけど。

社会の状況をみて、

景気が悪いときは家賃も低く設定することになります。

空き室のまま置いておくよりは絶対にいいです。

しばらくは我慢して景気が回復したときに家賃の値上げを考えてみればいいと考える人もいます。

（家賃の値上げは、そんなに簡単にいきませんけど…）

賃貸住宅の需要がいちばん多いのは、

一年のなかでも、転勤と進学のシーズンの1～３月です。

この期間なら高めに家賃を設定しても、

新しい入居者をつかむことができやすいです。

でも、このチャンスを逃すと借り手を見つけるのは苦労する、

といことです。

１～３月の移動時期にすべての人間が移動してくれればいいのですが…

最近は時期をわざとずらす人も増えてきているようです。

６～７月に引っ越す人は、

実は家賃の底値を考えているのかも知れません。

ともあれ、こうなると自分のアパート物件と同じような立地、

同じような間取りのアパートがあったら、

より安い家賃の物件のほうから決まるに違いありません。

とりあえず現行の家賃を見直すべき時にきました。

まず、地域のアパートの家賃相場をさぐります。

他の不動産屋をウインドーショッピングしてリサーチします。

懇意の不動産屋にズバリ聞いてもいいです。

わりと素直な答えが返ってきます。

そして家賃の下げ幅を決める時は慎重に。

意外かもしれませんが、

ちょっと下げるだけでいい場合が多いのです。

あまり家賃を下げすぎると儲けがありません。

誰でもわかっていることですけれど…。

リフォームを考える

 空き室が出ました。

さて、傷んだところは補修しなければなりません。

業者に頼むと高くつくので、自分でできるところは

自分でやったほうがコストが抑えられます…

そんなことはわかっているのですが

大きな面積のクッションフロアの張替えや天井のクロス張りなんかは

あっさり業者さんにまかせたほうが無難です。

あまり器用ではありませんし、副業をもっている身としては

常に自分の時給と見合う仕事かどうか下げ比べしてしまいます

さて、それではほかに自分でできそうなことは何があるでしょうか。