一般的に、家賃は前払い、つまり前月の末までに払うことになっています。
６月分なら５月の31日までに振り込んでもらわなければなりません。
ほとんどの人は前月の25日～27日くらいまでに入金を済ませてくれるのですが、中には１日付けで通す人、５日と決めている人や月末から10日くらいまで自由変動する人もいます。
チェックを続けていて、滞納を発見しました。
連絡すると来月まとめて支払うとのこと。悪気はなさそうだったので様子をみました。翌月ちゃんと２か月分振り込まれていました。以後、１年のうち２～３回同じようなことが起こる人です。つい使いすぎたりするのでしょうか？
逆に、２か月分先払いする人がいます。
退去の時に忘れず返金しなければなりません。
昭和荘で退去者がでました。
今日立会いに行ってきました。
１階角部屋、明るいです。
６年住んでいたわりにとてもキレイでした。
家具をあまり置かないようにしてたというだけあって
畳の焼けが無く、青い！（敷物をしいていたのかな？）
女性の１人暮らしで、タバコも吸わないし
壁などの汚れも特にありませんでした。
そこで、鍵１本紛失した分と、
ふすまが一箇所破れていたので
それを補修してもらうことに落ち着きました。
きけば、うちに入居する前に近くに住んでいて、
その後大阪に引っ越して再び戻ってくることになったときに
うちが空いていないか不動産屋さんに聞いてくださったそうな。
「良さそうだったので、前から住んでみたかったんです」
えー、６年前でも結構古びてましたけど？
こういう方もいるんですねえ。。。びっくりです。
「愛着を感じていて本当は引っ越したくないんだけど」とも。
そう言って下さるだけあって、
老朽化しているもののこざっぱりと手入れが行き届いている
いい感じに住んでいただいてました。
ありがたいことです。。。
どうぞ、新しい土地でもお元気で！
家賃の滞納を発見しました。それから？
敷金でカバーできる間は待ってあげてもいいかと思えますが、実際は１ヶ月月、長くても３ヶ月以内で決着をつけましょう。
そして、その間もはじめに滞納のあった日から継続して家賃の支払いを通告し続けます。連絡もせずに放っておくと相手は家賃の滞納を暗に許されていると勘違いするかもしれませんからね。
家賃の滞納への対処は３ヶ月以内に始めましょう。
<strong>レベル１</strong> 一週間ぐらい様子を見て、電話などで問い合わせ、入金の予定日を聞きます。その日に入金が確認できればＯＫです。
<strong>レベル２</strong> 入金予定日に家賃の入金の確認が取れなかった場合、入居者宛に請求書を郵送します。文面には、アパートの所在地や部屋番号と借主の氏名を明記します。そして滞った家賃の総額と支払期日をシンプルに明快に書き、郵送します。
このとき文末に「家賃の支払いが期日までになかったときは契約を解除する」と結んでおくといいです。
<strong>レベル３</strong> 通告した期日が過ぎても入金されなかったときは…契約に基づいて解約できるので、不動産屋さんと相談して退去の方向で話を進めていくことになります。
郵送する場合は内容証明郵便で出します。相手側にこちら側の姿勢を印象付ける意味もありますが、相手がもし「通知された事を知らなかった」と言っても、内容証明郵便は、配達記録が残るのでいつ請求書を送ったのかがはっきりします。あとでもめたときに有利です。
ここでのポイントですが、請求書を出す意味を考えます。
家賃を滞納して払わない相手を追い出すためではなく、家賃回収の機会をつくる話し合いの場をもつためにしている、ということです。
相手に請求書が届いたことを確認したあとは、必ず話し合いの場を持ちます。そうして、相手の話をよく聞いて、実情を探りながらより良い回収方法を相談するのが本来の目的です。
ほとんどの人は<strong>レベル１</strong>です。
<strong>レベル３</strong>になるような人の場合は手ごわいので、つい語気も荒くなりがちですが、心を落ち着けて時間をかけてじっくり回収することに専念しましょう。小額訴訟は損なだけです。やめておきましょう。
私は物心ついたときから一軒家に住んでいましたので
アパートやマンション暮らしの経験がありません。
だから、「管理人さん」を間近に見たことが無くて…
実際に引き継いでから
「アパート管理人の仕事」の実態を知って驚きました。
アパート管理人の仕事は、かなり…あります（＾ー＾；）
①家賃振込の確認…
入居者さんたちが毎月期日どおりに
家賃を振り込んでくれているかどうかの確認
②アパートの共用部分の清掃…
ゴミ置き場や階段、通路ですね。それから、
自転車やバイクなどが不法投棄されてないかのチェック
（たまに部品やバッテリーが捨ててあるのには閉口します）
③駐車場と外構のチェック…
不法駐車が増えてます。
溝掃除。植え込みの剪定や草引き。
虫がつく前に殺虫剤の散布！（毛虫が怖いです）
④外灯、廊下灯などの交換…
夜の見回りまでは無理です（＾ー＾；）
入居者から電話があった時はすばやく対応します。
⑤入居者募集、入退去時の手続き…
先代から仲介業者に任せてます。
しかし敷金の返金などはこちらでします。
⑥退去後の部屋の掃除…
以前はこちらでやっていましたが、
年々入居者の目が厳しくなってきたため
専門のクリーニング業者を入れています。
⑦帳簿つけ…
確定申告に向けて、
収入や経費をチェックして記帳を続けます。（私は苦手！）
他にも色々あります。
空き室がでたら、畳が焼けないようにカーテンを取り付けたり、
たまには換気をしないといけません。
DMがポストにたまっていると見苦しいからこちらで処分。
たまに引っ越された後に手紙が届いた場合、郵便局に届けます。
あとは、入居者同士のトラブル処理！
ほとんどが騒音です。
お互いで話し合って欲しいのですが、
「大家さんから注意してよ」と苦情を言って来られます…。
駐輪場から自転車がはみ出している
ベランダの鉢植えの水が落ちてくる などと
ちょっと気をつければいいことなんですけれど…
最近はみんなのマナーが悪いです！
少し書いただけでも雑用のオンパレードですね（笑）
先代はフルタイムで仕事をしながら、
30年も前からこういう仕事をこなしてきたのだと思うと
頭が下がります。
コツをつかめば何のことはない、と言っていました。
なんとか頭をフル回転させて、
手間や労力のかからない省エネ（死語か？）な
アパート管理の方法を考えてみたいと思います。
先月に退去された部屋の
リフォームの見積もりが上がってきました。
ぐっ…とくるいい値段でした…
ズバリ「退室者を出さないこと」です。
入った人は出さないこと…
なんだか、怖い穴のような話ですけれど…
新しい入居者を募集するのも大切ですが、
今入っている人たちから退室者を出さないのが得策。
なぜ？
入居者がずっと住み続けてくれているうちは、
①仲介手数料を払わなくていい。
②敷金の返還、退去後の部屋の補修費がいらない。
③家賃設定をいじらなくて済む。
というようにコストが抑えられます。
他の商売などとは違って、
アパート経営では、
動きがないことが一番いいことなんです。
さて、アパートに入居してくれた人たちに、
ずっと住んでもらうためには、どうすればいいかを考えます。
別段、難しくはないです。
自分が気持ちいいと思える状態にするだけです。
困ったことがあれば、すぐに対応してくれた、
廊下などの共用部分の掃除が行き届いている。
花壇や植木も手入れがされている。
建物は古いけど、ここってなんか愛着が持てるんだよね？
というように、
住み心地のいい環境をつくることで
入居者が少しでも長く滞在してくれるようにするのです。
理想ですけれどね（＾ー＾；）
業者に依頼すると出張費だけで7000円～ ですからね。
コストカットが目的の、
アパートの自主管理は辛いですよ。
今日は溝掃除をしました。
周囲はアスファルトなのに
土ぼこりだけで５センチ厚でした。
おまけに草まで生えていました。
古代遺跡が何メートルも下の地層から発見される
その理由がわかりました。
きみたちの仕業なんだね、雑草よ！
生えて枯れて生えて枯れて
ミルフィーユのように地層を作っているのね。
1000年経ったら見事でしょう…
４棟をぐるりと掃除したら
腕と肩がパンパンにななりました。
腰も痛いです。
平成ハイツは敷地がゆったりめ。
入居者全員が車を２台置いても余ります。
遊ばせておくのももったいないため
空き駐車場の一部を外部貸ししています。
一昨年、１０ヶ月以上駐車料金を滞納した人が出ました。
当アパートから歩いて５分のワンルームに住んでいる男…
電話をしても、手紙を入れても反応なし。
何回か夜中に張り込みに行ってもつかまらない。
連絡先に電話しても音信不通。
３ヶ月分の敷金がありますがもはや超過。
いつまでも放ってはおけません。
仲介業者に相談すると、
ほどなく手がかりがみつかり、うまく連絡がつきました。
会社が忙しくて（本当か？）事務所に寝泊りしてたとか。
一年近くも？？？
と深～い疑問が残るものの、
現在は駐車場には車は止めてありません。
O市で使っているからこっちには持って返らない、とのこと。
そこで話し合いの上、
残金を払って解約してもらうことにしました。
いつもこんな風にうまくいけばいいですけれど。
それにしても、どこから探し当てたのか
仲介業者さんて、刑事みたい…
ゴールデンウィーク中は
アパートの敷地の除草作業でした。
園芸の本に、
「スギナはむしればむしるほど広がる」と書いてあり
愕然となりました。
だって今まで手で一生懸命むしっていたのですから…( ；∀；)
手でむしる→根っこがちぎれる→そこから新たに芽が出る
ということで、
スギナをむしるということは
スギナが増える手助けをしているようなものだそうです ( ﾟДﾟ)
それで仕方なく4月初めに除草剤を撒きました。
そして5月…
緑のじゅうたんになっていました。
効かなかったのかな？薄かったのかな？と思いましたが
普通の雑草はみな枯れていました。
スギナだけが元気に一面にはびこっていました。
環境に優しい除草剤はスギナには効かないそうです。
ラウンドアップがいいそうです。
結局、はびこっていたスギナは手でむしりました。
30リットルのゴミ袋、７つぶん！
昨日空いた部屋がもう決まった！
異例の早さだ。
どうしたんでしょう？
今日、M不動産の店長が来て
「次の入居者さんが決まりました」
10年前の家賃で募集するのはさすがに無理だと思い賃料は
「おまかせします」
と言っておいたのが良かったのかしら？
わが物件の周囲は
投資ブームと土地開発の波に乗って
マンションやらアパートの建設ラッシュ。
その中で築古のアパートが競争するためには
家賃の値下げも仕方ない。
敷金も大幅な値下げになってしまったけれど、
まあ、許容範囲だったし、
問題は無いということでOKしました。
しかし、なぜこんなに早く決まったのか聞いてみると
「うちは持ち客がありまして」
「というと？」
「いいところが空いたら紹介してねと予約されていたのです」
「えー、そんな事あるんですか！」
賃貸に予約制度があるなんて驚きました。
ちょうど条件が合致したので先方に連絡を入れたら
部屋を見て（リフォーム前なのに＾＾；）
即仮契約になったとか。
やるなあ、M不動産！
相手の方は５０代の夫婦。
10年入居して下さっていたので