アパート管理会社について

うちは、自主管理でやっているわけですが

管理会社にまかせたらどんなことをやってくれるのか

ちょっと調べてみました。

管理会社がしてくれる仕事はざっと以下のとおりです。

①家賃管理 

　家賃の滞納者への対応、契約更新時の賃料の交渉

　敷金の返還についての説明と交渉等 

　敷金精算など

②入居者の募集と管理

　入居者の募集活動、申込み時の入居者の審査、保証人の確認

　契約手続き

③クレーム処理 

　トラブルが発生したときの入居者への対応

④管理・補修・点検 

　建物を定期的にチェックして修繕する、修繕の計画や対策

　見積もりをとって業者を手配するなど

⑤その他

　共用部分の清掃、電球など交換を要する備品の取り替え

　受水槽、浄化槽、外溝などの清掃、植栽の剪定 

　空き室の点検と管理…　　　などなど

なかなかメニューが豊富ですね。

現在、人件費がもっとも高いといえますから

これを人にやってもらうとなると…

管理会社に支払う金額は、会社によってまちまちなので

はっきりは言えませんが、

家賃設定の５～７％くらいではないかと思います。

もちろん、契約によっては一棟丸ごとで、いくらというのもありますし、

契約期間で切ってくる場合もあるので、それぞれに注意が必要です。

一般的に、管理会社との契約以降は

銀行の通帳を通じて動きを追うことになるようです。

アパート入居者は管理会社にすべてをまかせ、家賃も支払うので、

アパートのオーナーとの直接的な付き合いは生じません。

月々の家賃は管理会社に振り込まれ、その中から管理会社は管理料を差し引いて、契約した口座に入金してきます。

振込み手数料や敷金の返還、修繕費もその口座から引かれます。

締め日には毎月、収支報告書が届けられるので、それをチェックし、確定申告のために残しておけばいいだけです。

管理会社にまかせると、とても楽でいいですね…

水周りのトラブル

 先月末に挨拶に来られた新しい入居者さんから電話。

「洗面所の蛇口から水漏れがするんですけど…」

ええっ？

入る早々水漏れなんて！

退去時にわかっていたので、

水道のパッキンは全部取り替えてくれるようにと

業者に念を押しておいたのになあ…

連絡をとってみると、業者も２つ返事で

「修理に伺います」

だって…。な～んか、あやしい…。

さては、忘れていたな？！

これだから、気が抜けないのだ！

今度から修理の終わった部屋のチェックを入念にしなければ！！

マルサの男

いらっしゃいましたよ…

税務調査員が２人！

マルサの女を期待しましたが、男でした。

彼らはいつも２人で行動するそうだ。

一人が上役、一人が新人っぽい。

一人は事務所で話を聞き、若手の方は

手元に無い書類を取りに行く際に

後を着いてくるという…

通帳や印鑑の収納場所に、別の通帳や印鑑がないか

さぐるためだ。

帳簿やファイルのたぐいも、裏帳簿とかがないか確認するらしい。

本当かと思ったら、そうでもなかった。

映画の観過ぎ？

でも、淡々と話を聞きながら

微に入り細に入り、ことこまかにネチネチと

事情聴取のような（といっても取り調べは受けたこと無いけど）

会話が延々と続く…

どんなに調べたって脱税しているわけじゃないから

こちらも答えようがないんだけどね。

それでも、向こうさんは

何かしらお土産を持って帰らないとイケナイらしい。

手ぶらではだめなのだ。

もっとも、それらしい目星は付けてきている。

それに至るまでのプロセスが大事なのだ。

つまり、私たちが腹黒く税金を誤魔化しているのか

うっかりミスで申告漏れがあったのか　を読み取っているのだ。

大体、午前中で終わるときいていたのに

お昼休み（！）をはさんで

終わったのは午後の３時を回っていた！

粘った甲斐あって、

名義が違う口座間の預金の移動にかかる税金と

建物共済保険の満期返礼金に対する税金が漏れていた

ことを突き止めて、

税務署員は

「追って沙汰する」

とは言わないものの、満足げに帰って行ったのであった。

残念無念…

追徴金、いくら取られるんだろう？

会計士さんとの打ち合わせ

 忘れたころにやってくるのが税務調査…

収めた相続税の申告漏れが無いか調べるために

税務署が来ることになった！

脱税容疑？！　そんなアホな！

ちゃんと会計士さんを入れているので

そんなことは無い（笑）

何か申告漏れがあったんだろーか。

今日、会計士さんを自宅に招いて

申告した書類から何から何まで総チェックした。

母の預金が怪しいのかも…

でも、誰にもわからずじまいであった。

挨拶を受ける

 先月空いた部屋が決まりました。

新しく入居される方が挨拶に来られました。

別段、必要ないかも知れないのですが、

管理を引き受けている以上、

入居者の方にも自宅の場所を知っておいてもらうと

何か不都合があったときに便利かと。

大体は鍵の紛失ですが…

この時は鍵を持って行きますが

本人確認のためにも一度会っておく必要があるのです。

休日の時間を取られてしまいますが

お互い仕方のないことですね…

お中元作戦

10時に会議が終わる頃をみはからって、

いつもお世話になっている不動産屋さんにお中元を持っていきました。

中身は商品券です。

小額をバラで枚数たくさん、がポイントです。

事務所には大勢働いていらっしゃるので、みんなで分けられるようにとの配慮です。

どうせなら全員にアピールしとかないとね。

斡旋料はきっちり払っているんだから

お中元＆お歳暮は持っていかないと言う人のほうが多いと思う。

けれど、まあ

時節の挨拶を欠かさないのは先代からの教えです。

不動産屋さんともいいコミュニケーションを続けておくべきです。

今後のことを考えて…

おかげさまで？

空いてもすぐに埋まっていますし…

家賃の入金についてのリクエスト

 世の中にはいろんな人がいて…

今度新しく入ってくださった入居者さんは

年金暮らし。

うちの古いほうの物件には他にも数名いらっしゃいます。

家賃が低く設定されているので、

学生さんか、次のステップまで切り詰めたい若い夫婦か

お年寄りの1人暮らしに人気があるようです。

それはいいんですけど…

入居されるなり電話がありまして

「年金の入金は２ヶ月に一回だから、

家賃の入金もそれに合わせて２ヶ月に一回にして欲しい」

「２ヶ月に一回ですか」

「不動産屋さんに聞いたら家主さんは優しい人だから大丈夫だって言ってはったよって、頼みます！」

「………！！」

こんなんアリですか？

と不動産屋さんに問い合わせたら

「年金暮らしの人はそういう人が多いそうです」だって

本当かしら。

しかし！契約書には、毎月、月末に前払いって書いてあるし

それ読んで契約しているんだから

契約どおりに払って欲しいよ。

こっちとしてはとてもゆずれない気分だった。

でも、結局、そのおばあちゃんの希望通りになってしまった。

もちろん、１人だけ特別扱いになってしまうし、これをいいことに

入金のタイミングをどんどんずらされても困るので

家賃の振込み期日の別パターンを書いた契約書の補則を作成しました。

不動産屋さんを通じて署名、捺印してもらったから

これで滞納時には対応できると思う。

初めから疑うのは良くないかもしれないけれど、

何かあってからではこじれるもとだし、

これで良しとしよう・・・

仲介業者を増やすべきか？

 アパートに空室があるという状況は

落ち着きませんね…

はやく借り手がつけばいいんですけど。

近隣のアパート物件を見回っていると

仲介業者の看板が２～３枚フェンスに取り付けてあるのを見かけます。

ここのアパートは３社に仲介をお願いされているわけですね。

一刻も早く、入居者を決めたい、

たくさんの業者に頼めばそれだけお客さんをゲットする確立が高くなる

と考えてのことだと思います。

数打てば当たる、ということでしょうか…

すばやく入居者を決定するためには

仲介をしてくれる不動産屋さんは１つだけではだめで

数社に声をかけておくことがいいといわれています。

不動産屋さんの集客力にも差があるし、

競争させるという観点からもいいアイデアだと思います。

いづれかの不動産屋さんが次の入居者を決定してくれるハズです。

いいですね。でも、これって本当でしょうか？

誰かがやってくれる

ということは誰もやってくれない可能性もあるわけです…

一社だけなら、責任は明白ですが

数社入っていると、必ず責任逃れが出てきます。

古い物件になるとその傾向は顕著です。

現に身近な知人の話では、物件は３社に依頼しているそうですが

空き室が出たときの連絡だけでも３社に電話して

交渉しなければならないので面倒だ、と言っています。

そして、時々、空き室期間が長くなったりするそうです。

問い合わせると各社とも「頑張ります」とは言ってくれるそうですが…

もちろん、インターネットをバンバン使う不動産屋さんも

出てきてるので、一概にどうとは言えません。

でも、これも実態のひとつとして読んでいただければと思います。

私は１人で数社とわたりあう能力が無いので一社に絞っています。

「あなただけが頼りだから…」などと

プレッシャーをかけることで次の入居者をゲットしています（笑）

退去の立会い３

 今年はこのところ

出たり入ったりが多くて忙しいです…

退去の立会いに行ってきました。

入居期間は５年。

それなりの傷みようでした。

各部屋に配線したあとのフックが点々と残されています。

壁には削ったようなあとが。

廊下の角にもぶつけて削れた跡が…

結構そこつな人だったのかな。

備品に目立った外傷（？）はなかったものの

台所レンジ横の壁が焼け焦げていたのにはビックリ。

ステンレスの板を貼ってますけど

20～25ｃｍくらいの丸い円状に真っ黒こげ。

同行してくれている不動産屋さんが小声で耳打ち

「よく、あるんです。こういうの…」

「は、はぁぁ…」

火事にならなきゃいいってもんじゃあなかろうて。

それにしても部屋は汚い。

床はじゃりじゃり、ごみだらけでネトネト。

特約でクリーニング代を取っているからかもしれないけど

新しい物件の退去者は、

「絶対に掃除なんかしない」と固く決心しているらしい。

でも、他人が見にくるんだから

ふつう、掃き掃除くらいするでしょう？

…しないか。

まー、こんなもんですね。。最近は。

かわいい不法占拠者

 外灯や通路、階段の電球って夜しか確認できないし

たびたび覗きにいくこともないので、

入居者さんから連絡があったら交換しに行くことにしてます。

Ａ棟の２階の電灯がチカチカすると電話があったので

交換に行くと…

不法占拠者が！

子育て中のツバメです。

カメラを向けたら逃げてしまいました。

入居者の方に断って、

電球交換をしばらく待ってもらうことに。

毎年、同じ場所に来るので

できたら正式に入居手続きしてもらいたいわ。。。

言いたい放題

 除草剤をまいたあと、

念のためにと、除草剤をまいたことを知らせる文を掲示板に張った。

２日後、現場に枯れ具合を見に行っていたときのこと…

入居者の１人が私を呼び止めた。

「あの、スギナ、枯らしてしまうんですかー」

「はぁ？」

「春になると子供がつくしを楽しみにしているんですけど」

「・・・・・・・」

さあ、あなたならどうする！

あなたならどう返答する！？

家賃設定を考える２

 空き室が出たまま数ヶ月が経過すると

一年以上そのまま空き家の可能性もあります。

実は、昭和荘で２年前に体験しました…

10年以上にわたって入居してくださっていた方が出られた後

全面改装しました。

壁を塗りかえ、クッションフロアも張替え、たたみも建具も

かえられそうなものはすべて新しくしました。

掃除も完ぺきです。

部屋はとてもキレイになりました。

これで、お客さんはすぐにつくだろう

だって、こんなに手を入れたんだもの…

でも、それから１年間その部屋は空いたままでした。

なぜ空き家のままなんだろう？

私たちはやるべき改装はすべて済ませてしまった後に陥る

落とし穴にすっぽり落ちていたのでした…

家賃の設定です。

手入れしすぎて、家賃を見直すことに躊躇していたのです。

修理にお金がかかった分、家賃は安くすることはできなかった。

相場は崩れかけている地域なのに、です。

思い切って不動産屋さんに相談し、

付近の競合するアパートを数軒、見学して回ることにしました。

実際に部屋の中まで案内してもらいました。

敵を知るのはいいことです。

改善策がハッキリ見えてくるからです。

結論として、

部屋の状態はうちの物件に軍配が上がりましたが

同時に家賃の金額設定がかなり高いということもわかりました。

そこで、不動産屋さんの意見を取り入れて

ようやく家賃を下げることに踏み切ったわけです。

といっても、3000円程度なんですが…そのかわり

不動産屋さんのアイデアで、駐車場代を値上げすることに。

車に乗らない人は家賃を安いと感じ、

車が必要な人は妥当だと思える金額にしたのです。

以来、古い物件のままですが、

数ヶ月も空くことはなくなりました。

家賃を下げることは勇気が要ります。

でも、判断と決断は早くしたほうがいい場合もあります。

草引き作業その２

今日も草引き作業をしました。

とても暑かったです。

梅雨の晴れ間もこれほどでなくてもと思う、いい天気…