勝手にガーデニング

 昭和荘は築古でみすぼらしいため

せめて建物の周りをキレイにしようと

植栽をこまめに刈り込み、

根元には花を植えたりしていました…

でも、しばらくするとすぐに雑草まみれに！

結構、面倒くさいんですよ。

ガーデニングって！

水やり、草むしり。そのうち虫もわくので殺虫したり

茂りすぎて草姿が乱れれば切りにいかなきゃならないし

枯れた葉っぱなど、どうしてもゴミが出るので

処分にも手間がかかります。

季節が過ぎて花が終われば植え替えもしなければなりません。

ですから、そのうち手を抜きはじめ

常緑のアイビーだけになってしまいました（笑）

ところが、ある日…

外出ついでに立ち寄ってみると

花が咲き乱れています！

見たことも無い、立派な花々です！

雑草はキレイにむしってあって、

猫の額ほどの土のスペースはきちんと整地されています。

誰が植えたんでしょう？？

数日たって、判明しました。

草引きしているおじいちゃんがいます。

人材派遣ボランティア？

そんなわけはありません。頼んでません。

入居者の、Ａさんでした。

話を聞くと、

花が好きで、暇がたっぷりあるし。

できれば、許して欲しい

ということでした。

許す、許す、苦しゅうない！　とは言いませんでしたが

私がやるより、はるかにキレイに世話がされています。

本当は植え込みは賃貸外だけど、

楽しみにされていることだし、第一、美しいのです。

そこで、ゴミは自分で責任持ってもらうよう念を押して

黙認することになりました。

以来、花壇はどんどん増殖を続け、

隣の棟の、汚かった空き地まで広がっています。

これって、ラッキーでしょうか（笑）

毛虫が出ました！

 あ～あ、ついに毛虫が出た。

この、黄緑色のヤツ！

イラガっていうのだ。刺されたら、かなりヤバイ。

時々、植栽の根元にオルトランを撒いてはいたのだが…

効き目がいまいちでした。

大発生を免れたからヨシとするか。

夕方、殺虫剤を噴霧しました。

安全性を考えて薄めにしたけど

効果がなければ、意味ありませんよね。

また明日、点検しにいこう。

草引き

 今日は久しぶりに

アパートの敷地内の草引きに行きました。

久しぶりだから大変です。

いっぱい生えていました！

除草剤を撒いたところはさすがにキレイなままでしたが

それでも、ところどころ生えてきています。

雑草、恐るべし！

今年の猛暑で枯れてしまった植栽が２～３本見つかりました。

ショック！

見栄えの点では、植え替えるべきでしょうね…

あ～、また出費です。

フェイク植木でも植えたろか。。。

空きがあってもいいじゃないか

 空き室があると

心が落ち着きませんよね。

それも、何ヶ月も空いたままだと…

新しい物件ならクリーニングをきっちりしたり

備品を付け替えたりするだけで

即決！になることが多いです。

でも古い物件になると

少々手直ししても、お客さんをつかめないことが…

築年数がかなり経った物件になると

畳を入れ替えたり、

壁紙を変えたり、水周りを入れ替えたりと、

リフォームにつぎ込むと

かなりの金額になってしまいます。

それで、すぐに入居者が決まればいいのですが…

ちょっと待ってください。

リフォーム費用が家賃収入の何か月分になっていますか？

築年数の経った物件の家賃って

そんなに高くはないはずですよね？

リフォームして入居してもらったけど

一年間は無収入と同じ　

というようなことになっていませんか？

こんなことのくり返しではやがて赤字経営になってしまいます。

今一度、入居者のニーズを探ってみましょう。

いきなりリフォームするのはやめて

しばらく様子を見るのです。

信頼できる不動産屋さんと相談してみましょう。

中には、

「設備はどうでもいい、寝泊りするだけだから」　

というようなお客さんもいるはずです。

クリーニングだけで済む場合もありえます。

無駄な出費を控えて健全経営を維持しましょう。

新婚さんいらっしゃ～い（笑）

 今日、とても急いだ声で電話があった。

「この前入った○○ですけどっ！

家賃を振り込むのわすれてましてっ」

「はあ？」

○○という名前に聞き覚えがなかった。

「あ、まだ結婚してないので…△△の婚約者です」

「はいはい」

「お家賃、前払いですよね、今月と来月の分、一緒に振り込んでも？」

「いいですよ～」

「あの、名前が○○でもいいですかね？」

「大丈夫です。承知しました」

ってなことが起こるのも新婚さんならではでしょうね～（笑）

ああ、初々しくていいなあ！

様子を見よう

 朝の10時にＭ不動産の担当者と会う。

先日退去された部屋の次の募集についての打ち合わせだ。

今まではすぐにクリーニングして

不足した備品を付け加えていたのだけど…

このところ修理費がかさんでいるし

もともとそんなに高くない家賃なので

先行投資するのはやめてみよう　という話になった。

つまり、「現状のままで入る」という客を探すのだ。

これは賭けかも知れない。

汚いままで見て入る客がいるのか？

いや、それがいいという奇特な人間が？

変な客さったら嫌だな～と一抹の不安がよぎるが

このところ出費続きなので

こういうアイデアもありかと思って承諾したよ。

どうなることやら…

さて、お立ち合い…

昭和荘の方から退去の電話があって、数日後のこと。

Ｍ不動産の担当者さんから退去後の立会いの日にちの指定があった。

今日、退去の立会いです。

最近は入居している方のほうが強いから

管理人は本当に、立っているだけ（笑）

Ｍ不動産に入ってもらっているから

ほとんど喋る機会もないくらいだ。

もっとも、ふるい物件は建物自体が傷んでいるので

よっぽどのことが無い限り、

無罪放免となるのだ。

最近は敷金も返金しない契約にしているし…

もっとも、もらっている敷金はたったの○万円だから

ふすまやクロスに穴を空けられたら

いきなり足が出ちゃうんですけれど。

単身赴任のお父さん、

あまり部屋には帰っていなかったみたいで

物置同然の使い方だった。

換気扇も付けてなかったところを見ると

ここで煮炊きものはしなかったんですね。

ずっと外食？洗濯物はコインランドリー？

色々聞きたくなる私だった。

アパート管理会社について２

 アパート管理会社に管理をまかせるいちばんのメリットは

入居者からのクレームを処理してくれることでしょう。

そもそも管理会社にまかせていると、入居者との接点はありません。

入居者のクレームは管理会社へ直接もちこまれることに。

どういったトラブルであったかは電話やＦＡＸなどで報告を受けますが

カギの紛失や水漏れなど様々なトラブルに応じての業者の手配などはすべて管理会社がやってくれます。

もちろん、事前に見積もりが上がってくるはずなので、

ゴーサインを出すのはオーナー側ですけれど。

家賃の滞納者へ催促の電話をかけるのも、実は難儀な仕事のひとつです。

最近の管理会社のなかには、滞納者が出た場合でも、

毎月の入金額が変わらないシステムを導入しているところがあります。

いわゆる家賃補償というやつです。

万がいち、滞納者が出ても

家賃収入は満室状態の額でちゃんと支払ってもらえるのです。

同時に、滞納者に対して管理会社が家賃入金の催促してくれ、

必要に応じて保証人に連絡をとったりします。

退去後の修繕やリフォームも、ノータッチでオーケーです。

管理会社は、リフォーム会社と連絡をとって、

修繕にかかる費用の見積もりを作り、送ってくるので、

こちらの仕事はそれらが妥当かどうかチェックするくらいです。

これ以外にも、備品の故障や修理、交換などが発生しても、

実際に、業者の手配などをするのは管理会社です。

退去者が出たあとは新しい入居者の募集をしなければなりません。

これも、管理会社は広告を作っておこないます。

このときの家賃設定どうしても管理会社にまかせきりになります。

相場というものがあるからです。

新規入居者に対する審査も、管理会社が行う場合が多いでしょう。

希望すれば入居者のデータなどを知ることができますが

まかせっきりに慣れてしまうと、

今どの部屋に誰が住んでいるのかさえ知らない

というオーナーがいることも事実です。

また管理会社によっては報告さえ出さない、

毎月の振込みだけというようなところもあるようなので注意が必要です。

アパートの管理は

管理会社にすべてをまかせるととても楽ですが

誰の「物件」か　わからなくなってくるのが難点といえるでしょう。

落とし穴に落ちないようにしなければなりません。

管理会社の「管理」が自分でできるのならいいのですが。

アパート管理会社について

うちは、自主管理でやっているわけですが

管理会社にまかせたらどんなことをやってくれるのか

ちょっと調べてみました。

管理会社がしてくれる仕事はざっと以下のとおりです。

①家賃管理 

　家賃の滞納者への対応、契約更新時の賃料の交渉

　敷金の返還についての説明と交渉等 

　敷金精算など

②入居者の募集と管理

　入居者の募集活動、申込み時の入居者の審査、保証人の確認

　契約手続き

③クレーム処理 

　トラブルが発生したときの入居者への対応

④管理・補修・点検 

　建物を定期的にチェックして修繕する、修繕の計画や対策

　見積もりをとって業者を手配するなど

⑤その他

　共用部分の清掃、電球など交換を要する備品の取り替え

　受水槽、浄化槽、外溝などの清掃、植栽の剪定 

　空き室の点検と管理…　　　などなど

なかなかメニューが豊富ですね。

現在、人件費がもっとも高いといえますから

これを人にやってもらうとなると…

管理会社に支払う金額は、会社によってまちまちなので

はっきりは言えませんが、

家賃設定の５～７％くらいではないかと思います。

もちろん、契約によっては一棟丸ごとで、いくらというのもありますし、

契約期間で切ってくる場合もあるので、それぞれに注意が必要です。

一般的に、管理会社との契約以降は

銀行の通帳を通じて動きを追うことになるようです。

アパート入居者は管理会社にすべてをまかせ、家賃も支払うので、

アパートのオーナーとの直接的な付き合いは生じません。

月々の家賃は管理会社に振り込まれ、その中から管理会社は管理料を差し引いて、契約した口座に入金してきます。

振込み手数料や敷金の返還、修繕費もその口座から引かれます。

締め日には毎月、収支報告書が届けられるので、それをチェックし、確定申告のために残しておけばいいだけです。

管理会社にまかせると、とても楽でいいですね…

水周りのトラブル

 先月末に挨拶に来られた新しい入居者さんから電話。

「洗面所の蛇口から水漏れがするんですけど…」

ええっ？

入る早々水漏れなんて！

退去時にわかっていたので、

水道のパッキンは全部取り替えてくれるようにと

業者に念を押しておいたのになあ…

連絡をとってみると、業者も２つ返事で

「修理に伺います」

だって…。な～んか、あやしい…。

さては、忘れていたな？！

これだから、気が抜けないのだ！

今度から修理の終わった部屋のチェックを入念にしなければ！！

マルサの男

いらっしゃいましたよ…

税務調査員が２人！

マルサの女を期待しましたが、男でした。

彼らはいつも２人で行動するそうだ。

一人が上役、一人が新人っぽい。

一人は事務所で話を聞き、若手の方は

手元に無い書類を取りに行く際に

後を着いてくるという…

通帳や印鑑の収納場所に、別の通帳や印鑑がないか

さぐるためだ。

帳簿やファイルのたぐいも、裏帳簿とかがないか確認するらしい。

本当かと思ったら、そうでもなかった。

映画の観過ぎ？

でも、淡々と話を聞きながら

微に入り細に入り、ことこまかにネチネチと

事情聴取のような（といっても取り調べは受けたこと無いけど）

会話が延々と続く…

どんなに調べたって脱税しているわけじゃないから

こちらも答えようがないんだけどね。

それでも、向こうさんは

何かしらお土産を持って帰らないとイケナイらしい。

手ぶらではだめなのだ。

もっとも、それらしい目星は付けてきている。

それに至るまでのプロセスが大事なのだ。

つまり、私たちが腹黒く税金を誤魔化しているのか

うっかりミスで申告漏れがあったのか　を読み取っているのだ。

大体、午前中で終わるときいていたのに

お昼休み（！）をはさんで

終わったのは午後の３時を回っていた！

粘った甲斐あって、

名義が違う口座間の預金の移動にかかる税金と

建物共済保険の満期返礼金に対する税金が漏れていた

ことを突き止めて、

税務署員は

「追って沙汰する」

とは言わないものの、満足げに帰って行ったのであった。

残念無念…

追徴金、いくら取られるんだろう？

会計士さんとの打ち合わせ

 忘れたころにやってくるのが税務調査…

収めた相続税の申告漏れが無いか調べるために

税務署が来ることになった！

脱税容疑？！　そんなアホな！

ちゃんと会計士さんを入れているので

そんなことは無い（笑）

何か申告漏れがあったんだろーか。

今日、会計士さんを自宅に招いて

申告した書類から何から何まで総チェックした。

母の預金が怪しいのかも…

でも、誰にもわからずじまいであった。

挨拶を受ける

 先月空いた部屋が決まりました。

新しく入居される方が挨拶に来られました。

別段、必要ないかも知れないのですが、

管理を引き受けている以上、

入居者の方にも自宅の場所を知っておいてもらうと

何か不都合があったときに便利かと。

大体は鍵の紛失ですが…

この時は鍵を持って行きますが

本人確認のためにも一度会っておく必要があるのです。

休日の時間を取られてしまいますが

お互い仕方のないことですね…