草引き作業その２

今日も草引き作業をしました。

とても暑かったです。

梅雨の晴れ間もこれほどでなくてもと思う、いい天気…

草引き作業

 ５月に除草剤をまいたのに、

効き目がなかった建物北側のスペースが草原になりました。

ため息がでます…

砂利を敷いているので草刈り機は使えません。

だいいち、うるさくて付近の迷惑です。

雑草はひとつひとつ手で抜いていきます。

ほとんどがスギナ。

こいつはやっかいです。

前にも書きましたが、スギナはちぎるとそこから分裂増殖します。

砂利をどかしてまで根っこごと引けないので

やはりちぎるしかありません。

他にはイネ科の雑草もちらほら生えています。

雨上がりなのでわりと素直に抜けますが

とにかくすごい量に閉口しました。。。

３時間かかってまだ半分。

続きは明日に持ち越しです。

叫びたくなる朝

 この前のトイレのフタの欠けの件のその後…

今朝、管理会社から電話がかかってきました。

「ふたの交換、済みました。税別で14000円です。

請求書は改めて送らさせていただきます」

「わかりました。ごくろうさまでした」

「また何かありましたら、よろしく」

って、これ以上トラブルはごめんだよっ！

トイレのフタのわずかな欠けで、14000円！

思わず叫びたくなる朝だった。

結局、誰が壊したのか犯人（！）は不明のままだ。

見落としたのだから仕方ない。

次回からは人員を増やしてミスの無いようにしなければ！！

それにしても14000円はイタイ…（T-T)

クリーンアップ大作戦

 わが愛すべきアパートは最寄の駅から徒歩12分くらいです。

びみょ～な距離。

誰のものかわからない放置自転車が人知れず溜まります…

ゴミ置き場には使い古しの家電がゴロリ…。

最近のゴミだしマナー、悪いですね。頭痛いです。

それも、住民だけとは限らないところが！

先日も、車で横付けしてどっさりゴミ袋を置いていったと

入居者さんから電話がありました。急いで駆けつけると、

あ～あ、生ゴミにペットボトルに空き缶プラスチックゴミを

まぜこぜにして袋詰めしてる！大抵、月曜の朝に多いんです。

前の日にパーティやバーベキューをやったって感じアリアリのゴミです。

市の清掃局はこまかくて

少しでも違うものが混じっていると持ってってくれません。

半透明の袋に不自然に新聞紙に包んであるゴミが入っていても、

ダメ。

アパートのゴミには特に厳しいようです。

入居者の方には毎年ゴミの収集スケジュールのカレンダーと

ゴミの分別ルールブックを配っています。

(これは市に言うと持ってきてくれます) 

単身の男の方はちょっと無関心。

違う日に出したり、混ぜて出したり…

注意するにも気を使ってしまうほど、

わが市は分別ルールがややこしい！

別の県から引っ越してこられた方には

必ず説明しなければならない程です。

まあ、仕方ないですね。

いまのところ家電などの大型ゴミは

テレビぐらいで済んでいますが、放置自転車は、

たぶん、駅から乗ってきて乗り捨てているのでしょう。

とりあえず、警察に連絡してみます。

完全に壊れた自転車やバイクは捨てているんだろうなぁ…（ため息）

軽トラックを借りてきて市のゴミ処理場まで運びました。

同時に敷地内の自転車も、

チェックしたら３台も持ち主不明のものが出てきました。

退去した人のものでしょうか。

誰が置いて行ったんでしょう？　う～ん。。。

これからは入居者さんたちにも声がけして、

もっとまめに調べて処分するようにしなければ…

ゴミ置き場がキレイかどうかで

アパートの評価が分かれるそうです。

入居者はもちろん、管理人もね。

ゴミ収集車が走り去った後も肝心です。

ちりとりとゴミ袋を持って走りましょう。

いつもキレイにしていると

余計なものは捨てられないと思います。

捨てさせないぞ！という気構えで

今日も頑張りましょう…

アパートの植栽

さわやかな季節が過ぎ、梅雨になると…

がぜん、忙しくなる管理人の仕事！

そうです。アパート周囲の植え込みが伸び放題。

枯れてしまうよりいいですけど…

新緑が初々しかったのもつかの間、

生垣はすでにジャングルです。

寒肥をたっぷりやった成果です。

うれしいような悲しいような…

先代も、植栽のことは考えたらしいです。

でも、まだまだ自然の残る地域にあって、

コンクリートにフェンスだけっていうのも味気ないなー

ということになり、

敷地には砂利を敷いて、

生垣と、シンボルツリーを数本植えてあります。

手入れをした直後は、なかなかナチュラルでいい雰囲気です。

年間を通じて植栽のお世話が大変といえば、大変かしら。

砂利は２～３年は何ともなかったのですが、

今はあらゆる雑草のジャングルです。

特にスギナには泣かされています。

生垣は茂りすぎたり、枯れてしまったりと

場所によって様々な症状が出てよくわかりません。

（それで、今年の１月にとにかく樹勢をつけようと

寒肥を多めにやってみたのです）

毛虫がわいたり、蜂が巣を作りに来たりと

なかなかイベントも多いです。

植栽は、よく目につくポイントなので手は抜けません。

まめに手入れをしなければ商品価値がた落ちですからね。。。

もっと物件が何棟もあったら

一括して業者さんに頼むって方法もアリですが、

うちはたかだか４棟なので自前でやっています。

実は、集めた枝や雑草をゴミ処理センターに持ち込むのも大変。

業者さんですか？と聞かれるのですが

「いいえ、家の生垣を刈りました」

と言って引き取ってもらっています。

ホントはダメです。（アパート経営者は業者です…汗） 

最近の新しい物件のほとんどには、すでに生垣はありません。

みな申し合わせたようにルーバー調のフェンス。

植栽は、エントランスにハナミズキやサイプレスなどのコニファーと

その根元を飾るように小さな常緑樹というパターンです。

なかなかおしゃれでいいなーと思います。

確かに、コニファー（針葉樹）は虫にも強いし

さほど手入れもいらないので人気があるのですが、

生長するとかなり大きくなるのが難点！

わが昭和荘には建物を取り囲むように９本も立っています。

というより、35年もたつと

そびえているといったほうが正しいです。

大工さんに借りたはしごが届きませんでした…

とにかく芯を切らなくてはと、

主人に頼み込んで木登りしてもらい、

なんとか伐採しました。

みなさん、中古物件を買われるときには、

植栽に注意ですよ！

昔のアパートにはけっこう植わっていますよー、

巨大な針葉樹が！

家を建てるときには選ばないと思うなあ、私。

1本も植えないと思います。

今日は在宅ワーカー

 今日は朝一に、給湯器を取り付けに業者さんが１人鍵をとりに来ました。

半日くらいで作業が終わるというので、

４時くらいまで在宅しなければなりません。

鍵を返してもらうためです。

ちょっと現場を覗きにいくと、業者さんは２人。

梅雨の晴れ間のギラギラ天気の中頑張ってくださってます。

リフォームもほぼ完了しているようでした。

真新しいクッションフロアがいい感じです。

天井も真っ白になっていました。

ただ、キッチンの壁がそのままだったので、どうしたのかな？

明日に作業が延びたのでしょうか。

見積もりには入っていたので、あとで確認しなくっちゃ、です。

昼ごろからどんどん晴れてきたので、

自宅にもどってキッチンマット

や放ってあったホットカーペットカバーを洗濯しました。

今はふかふかに乾いていい感じです。

おっと、チャイムが。

業者さんは仕事が終わったみたいです。

リフォームを考える２

 先月、空き室になった部屋にお客さんがつきました。

今、リフォーム中なんですけど…。

退去されたあとは、いつも補修と簡単なリフォームをします。

今回は、ふすまの穴を補修した以外にも

キッチンの床の張替えと、壁紙の張替え、それから

外トイレ（古い！）の前に囲いを増設。

あと、すすけてきたので天井にも壁紙を張ってみようかと。

これでだいぶ印象が違うはずです。

古いほうの物件は家賃設定が低めです。

これ以上のリフォームは無駄かもしれないので

畳の張替えと給湯器とシャワーは今回は見合わせていました。

とりあえず現状のままで募集をかけ、

様子をみて設置するということにしてたのです。

男性や、年配の方なら

別に給湯器やシャワーの有無にこだわらないですから…。

もし、付けてくれといわれるお客さんだったら

そのときにつけようとＭ不動産さんと打ち合わせていました。

新しいお客さんは部屋を見て気に入ってくださり、

給湯器を所望されました。

やっぱり！想像どおりの展開です。

今時シャワーもついてないとね（笑）

でも、もともと付ける予定だったからすぐに業者に電話しましたよ。

今週末には引っ越して来られるそうで、

それなりにバタバタしたけれど、決まればいいのですよ。

めでたしめでたし。

家賃設定を考える

 アパート経営をしていて嫌なのが空き室が出ること。

ある日、入居者さんから「○月○日に引っ越します」

と退去の電話。

あらら…

空き室が出ると困ります。収入がなくなるから。

古い物件の方は借入金はすでに返済済みなので、

さほど深刻ではありませんが、

新しい物件の方はまだたっぷりとローンが残っています。

数ヶ月～一年も空き室だったら大変です。

ちなみに近所の良く似た物件にも

空き室日数の長いものがちらほらあります。

このところ、うちの地域ではアパートは過剰供給気味です。

ライバルが多いのでおちおちしていられません。

できるだけ、早く次の入居者を見つけなければ！

新築のころはともかく、

１回でも人が住むとあとは中古みたいなものです。

いつまでも最初の家賃では入居者がつかなくなってきます。

築年数が経った物件はなおさらです。

経済の動きも、景気の良いときはいいのですけど。

社会の状況をみて、

景気が悪いときは家賃も低く設定することになります。

空き室のまま置いておくよりは絶対にいいです。

しばらくは我慢して景気が回復したときに家賃の値上げを考えてみればいいと考える人もいます。

（家賃の値上げは、そんなに簡単にいきませんけど…）

賃貸住宅の需要がいちばん多いのは、

一年のなかでも、転勤と進学のシーズンの1～３月です。

この期間なら高めに家賃を設定しても、

新しい入居者をつかむことができやすいです。

でも、このチャンスを逃すと借り手を見つけるのは苦労する、

といことです。

１～３月の移動時期にすべての人間が移動してくれればいいのですが…

最近は時期をわざとずらす人も増えてきているようです。

６～７月に引っ越す人は、

実は家賃の底値を考えているのかも知れません。

ともあれ、こうなると自分のアパート物件と同じような立地、

同じような間取りのアパートがあったら、

より安い家賃の物件のほうから決まるに違いありません。

とりあえず現行の家賃を見直すべき時にきました。

まず、地域のアパートの家賃相場をさぐります。

他の不動産屋をウインドーショッピングしてリサーチします。

懇意の不動産屋にズバリ聞いてもいいです。

わりと素直な答えが返ってきます。

そして家賃の下げ幅を決める時は慎重に。

意外かもしれませんが、

ちょっと下げるだけでいい場合が多いのです。

あまり家賃を下げすぎると儲けがありません。

誰でもわかっていることですけれど…。

同居人はイタチ？

 残念ながら、うちのアパートではペットは禁止です。。。

今年の１月に、アパートに何者かが住み着く事件が発生。

奥さんの話によると、イタチだというのですが…

何でも、洗濯物を干していると、ひょいとベランダを乗り越えて

入って来たそうです。

目があって、双方大騒ぎ！

そこは相手が引き下がったようなのですが、

後日、夜中に部屋の隅で音がするようになり、相談がありました。

確かにまだ自然が残っている地域ですが…

今時、イタチ？猫の間違いじゃないのかなあ？

と、現場に行ってみました。

確かに小さな足跡が！

でも部屋への進入経路がわかりません。

床下の換気口にはステンレスのスリットがありますが、

幅１センチ未満ですし、

換気口にも金網が張ってあり、破られた形跡はありません。

ただ、中側からはかきむしった形跡が…。

さんざん、探しまわった挙句、

ベランダの床下に工事の時にできたであろう

わずかな隙間があることがわかりました。

それも直径５センチくらいです。

ですが、何回も通ったらしく、

汚れと少量の毛が引っ付いていました。

さっそく管理会社に駆除を依頼しました。

「イタチは初めてです！」と驚いておられましたが…

昨日、新聞を読んでいて事件のウラが取れた気分になりました。

都会にも結構生息しているんですね。

というか、むしろ増殖を続けているのか？

捕獲には生肉より鶏のから揚げの方が効果的だなんて

すっかり人間界に馴染んでいます。

笑っていられないです…

トイレの水が止まらない

 例によって電話が…

「トイレの水が止まりません」

「どんな風に？」

フタを開けてみて、

オーバーフロー管の上まで水がなければ、

浮きゴムが外れているか、老朽化してるかのどちらかで、

①浮きゴムが外れているときは、はめなおす。

②ゴミ（タンク洗浄剤などが多い！）がはさまっている場合は取り除く。

③浮きゴムにさわって手が黒くなるようならゴムの老化なので、新しい浮きゴムと交換する。

オーバーフロー管まで水があるばあいは、浮きだまのはずれか破損、ボールタップ内のパッキンが老朽化してるかのどちらかで、

①浮き球が外れていたら、しっかりとりつける。

②浮き球が割れていたら水が入り込んで下に沈んだままになっているので、新しいものと交換する。

③ボールタップ内のパッキンが磨耗して弁のしまりが悪くなっている場合は、パッキングを新しいものと交換する。

今回はこの③のケースが疑われました。ピストンバルブのパッキングを交換すればオーケーです。単価110円～

作業にとりかかる前には　

最初に止水栓を閉めておく　

ことを忘れないようにしましょう…

見落とし

 先月空き室になった部屋はリフォームも済み、先月末からすでに次の方が入居されていますが…

日曜に挨拶に来られました。丁寧な方です。

その時の話。

「あの、この前気づいたんですが、トイレのタンクが欠けているんです」

「水が漏れてるんですか」

「いいえ、支障はないのですが」

「見せてもらえますか」

後日約束した日に見に行くと…

確かにトイレタンクの手前右端に５センチくらいの欠けが！

レバーの手前なので、目立ちます。

使用にはさしつかえないでしょうが、印象が悪いので

こちらから蓋の取替えを申し出ました。

Ｍ不動産に相談すると

「気づきませんでしたね…」

２人で見ていたのに、です。

退去時には特に異常は無かったと思えるのです。

見たらすぐにわかる箇所ですからね。

入居して間なしの人を信用するとして、あと考えられるのは

リフォーム業者とクリーニング業者です。

手配をしたＭ不動産に確認をとってもらうことになりました。

また、使用に差し支えなければそのまま使ってもらうよう入居者さんに進言すると言っていましたが、

ケチくさいので蓋はあえて交換してもらうことにしました。

だいいち、来客があったとき幻滅するでしょ？

私だったら嫌です。

それにしても手痛いミスです。

人間って、結構見落としがあるんですよね。

今後はもう１人、「目」を増やすことにしました。

車庫証明書

 昨日、入居者さんから電話がありました。

「車を新しくするので、引き続き同じ場所に置く承諾書にハンコが欲しい」

「車を買われたんですか？それでは車庫証明ではないんですか？」

「いいえ、車庫証明は要らないんです」

「はぁ…？」

「継続して置くということを承諾してもらうハンコだけでいいんです」

変な話だなぁと思ってＭ不動産にきいたところ、書類を見てみないとわからない、との返事。どういった事情があるのかもわからないので一概にどうこうできないという。会社に提出する書面だったら三文判でもついてあげたら良いのでは？などなど…

考えていても仕方ないので一応、今日会う事にした。

時間通りにこられた入居者さん。

その差し出された用紙を見て納得しました！

なあんだ、そういうことか。

「保管場所使用承諾証明書」

正式名はコレですね。↑

これを車庫証明っていうんですけど…

もっと正式にいうと、コレを持って警察に行って、警察から車庫証明をもらうための申請用紙です。

入居者さん本人は承諾書だと思っているし、こちらは車庫証明だと思っているし、

双方思い違いというか、話が食い違っていたのでした。

入居者さんはこれを車庫証明だとは知らなかったそうです。

こちらも正式名を言ってあげれば良かったです。

ともあれ、

車庫証明をするには料金が発生します。

現金でいただいて、領収書を発行しました。

車の買い替えなので、今の駐車場契約書には新しい車の車検証のコピーを添付することにして、書き換えは無しということで簡略にすませました。明日、コピーをもらいに行く予定です。

自動車を新しく登録する時には、「保管場所法」という法律で 自動車保管場所証明」（正式名称）をとることが義務になっています。

一般的に「車庫証明」と言っているものです。

別段、ガレージや屋根つきでなくてもよくて

１．自宅から保管場所までの距離が直線で２キロメートルを超えない範囲 

２．道路から支障なく出入りができる 

３．自動車の全体を収容できるものであること 

４．自動車の保有者が自動車の保管場所として使用する権限を有するものである 

という条件を満たしていれば大丈夫。

自動車を保管する場所がある地域を管轄する警察署で手続きをします。 その場所に別のものが置いてあったり、嘘の申請をしたりすると罰せられます。道路を駐車場代わりになせないための法律ですね。

あと、軽自動車は車庫証明が要らないと思っている人もいるようですが、うちの市では義務化されているので必要です。（自治体による）

軽自動車は、「保管場所届出」といって申請よりは扱いはソフトです。でも、届けを出しておかないと罰せられます。

リフォームを考える

 空き室が出ました。

さて、傷んだところは補修しなければなりません。

業者に頼むと高くつくので、自分でできるところは

自分でやったほうがコストが抑えられます…

そんなことはわかっているのですが

大きな面積のクッションフロアの張替えや天井のクロス張りなんかは

あっさり業者さんにまかせたほうが無難です。

あまり器用ではありませんし、副業をもっている身としては

常に自分の時給と見合う仕事かどうか下げ比べしてしまいます

さて、それではほかに自分でできそうなことは何があるでしょうか。